Kiire hinnakasv vähendas kolmandas kvartalis korterite taskukohasust

Peale rahulikumat suve on aktiivsus pealinna korteriturul taas tõusnud. Eluasemeinvesteeringuid toetasid majapidamiste tugev finantsseis ning tõusnud kindlustunne osta või ehitada lähiajal eluaset. Lisaks on osa septembris laekunud pensionisamba väljamaksetest leidnud tee kinnisvaraturule. Tehingute arv oktoobris ja novembris ületas selle aasta kevadist kõrgtaset. Viimati nägime nii kõrget tehingute arvu 2007. aasta kevadel.

Swedbanki arvutuste järgi halvenes kolmandas kvartalis pealinna korterite taskukohasus nii eelmise kvartali kui ka aastatagusega võrreldes. Tallinna korterite hinnakasv kiirenes kolmandas kvartalis 13,5 protsendini aastases võrdluses, mis on viimase seitsme aasta kiireim kasvutempo. Pealinna elanike netopalga kasv oli üle kahe korra aeglasem ja ulatus kolmandas kvartalis kuue protsendini. Ühe ruutmeetri eest tuli pealinna elanikul välja käia 1,7-kordne netopalk. Samas toetas taskukohasust aastatagusest madalam eluasemelaenude intressimäär.

Korterite pakkumine ei ole suutnud tugeva nõudlusega sammu pidada

Selle aasta kolme kvartali jooksul pealinna korteriturul väljastatud ehituslubade arv oli 4% kõrgem aastatagusest ning 10% kõrgem võrreldes 2019. aastaga. See aga ei ole olnud piisav, et tugevat nõudlust täita. Tallinnas ja selle lähiümbruses müügis olevate korterite arv uusarendustes jätkas kolmandas kvartalis langust. Püsib lootus, et uusarenduste lisandumine uuel aastal leevendab, vähemalt osaliselt, eluasemeturul tekkinud puudujääki.

Tehingute statistikas näeme hetkel tavapärasest kaks korda väiksemat uusarenduste osakaalu – kolmandas kvartalis oli tehingute osakaal uute korteritega vaid 15%. Enne pandeemiat oli vastav osakaal keskmiselt 30%. Pakkumiste puudujääk ja ehitusmaterjalide kallinemine on kiirendanud uute korterite hinnakasvu. Suurem osa tehingutest uute korteritega tehakse aga eelnevate kokkulepete põhjal, mistõttu jõuavad need tehingud statistikasse hoonete valmimisel. Seega tuleb uusarenduste kõrgem hinnakasv järk-järgult statistikasse hiljem. Järelturukorterite hinnakasv oli kolmandas kvartalis veidi üle 18% ning see kiirenes oktoobris 19 ja novembris 23 protsendini aastases võrdluses.

Korterid muutuvad kättesaamatumaks

Tugev majanduskasv ning koos sellega kasvanud nõudlus on suurendanud ettevõtete vajadust värvata uusi töötajaid. Ligikaudu 40% tööandjatest näevad tööjõupuudust peamise äritegevust takistava tegurina. See omakorda hoiab palgakasvu järgmisel aastal tugevana. Meie hinnangul inflatsioon hetkel ületab palgakasvu, mistõttu reaalne netopalk lähiajal langeb. Swedbanki prognoosi järgi on järgmise aasta kokkuvõttes palgakasv hinnakasvust tugevam, kuid reaalne ostujõud kasvab aeglasemalt võrreldes pandeemia-eelse ajaga.

Pandeemia on suurendanud majapidamiste sääste, millele lisandusid septembris laekunud väljamaksed pensioni teisest sambast. Uue aasta jaanuaris, mais ja septembris laekuvad pensioni teise samba väljamaksed moodustavad hinnanguliselt 25-30% selle aasta väljamaksetest. See aitab kiirendada omafinantseeringu kogumist, teiselt poolt aga lubab soetada kallimat kinnisvara kui esialgu kogutud omafinantseering oleks võimaldanud. Majapidamiste kindlustunne lähiajal osta või ehitada eluaset on tõusnud viimase 18 aasta kõrgeimale tasemele. Küll aga on majapidamiste hinnang oma tulevasele finantsolukorrale viimastel kuudel halvenenud, mille taga on kiirenenud inflatsioon ja reaalse ostujõu langus.

Meie hinnangul korterite hinnakasv tõenäoliselt ületab netopalga kasvu aasta lõpus ning ka järgmisel aastal, mistõttu tasukohasus jätkab halvenemist. Madalad intressimäärad aga pidurdavad taskukohasuse halvenemist.

Korterite taskukohasus paranes nii Riias kui ka Vilniuses

Korterite taskukohasus paranes kolmandas kvartalis oluliselt Riias. Seda toetasid soodsamad eluasemelaenude intressimäärad aga ka korterite hinnakasvust kiirem netopalga kasv. Riia elanike netopalk kasvas veidi üle 10% samas kui korterite hinnakasv oli 8%. Vilniuses parandasid taskukohasust soodsamad intressimäärad, samas kui korterite hinnakasv kiirenes 12 protsendini ning ületas elanike netopalga kasvu, mis oli kolmandas kvartalis pea 10%.

*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.