Milline kodu müüb aastal 2030?

Milline on kodu, mida inimesed tahavad osta ja pank on valmis rahastama ning mille rajamiseks suudab linn mõistliku ajaga tingimused luua? Tallinna kinnisvaraturu eksperdid arutasid Swedbanki kinnisvarahommikul, milline on üks hea tulevikukodu.

Kuigi inimeste ostujõud on viimastel aastatel mõnevõrra paranenud, ei ole see eluasemeturul hinnasurvet märkimisväärselt leevendanud. Swedbanki erakliendi finantseerimise divisjoni juhi Maivi Hansoni sõnul jääb nn maksuküüru kaotamise mõjul inimestele keskmiselt 150 eurot kuus rohkem raha kätte, mis tähendab, et üks laenuvõtja saab pangast ligikaudu 10 000 euro võrra suuremat laenu. Kahe täiskasvanuga perel võib see tähendada kuni 25 000 euro võrra suuremat laenusummat.

Samal ajal on uusarenduste keskmine hind Tallinnas kerkinud umbes 5000 euroni ruutmeetri kohta, mis piirab nende ostjate hulka, kes saavad uusarendusse ostmist lubada. Seda näitavad ka statistilised andmed: kui kolm aastat tagasi moodustasid uusarenduste tehingud veerandi kuni kolmandiku korteritehingutest, siis mullu ligikaudu 15%. Ostjad suunduvad kas vanematesse korteritesse või otsivad lahendusi väljaspool linna.

Kinnisvara hinnas mängib suurt rolli aeg

Kinnisvaraarendajate hinnangul ei teki hinnasurve ainult ehitusmaterjalidest või tööjõukuludest. Väga suur osa hinnast kujuneb ajalisest faktorist ehk sellest, kui kaua kestab arendus planeeringust ehituseni.

Invego asutaja ja juhi Kristjan-Thor Vähi sõnul on aeg arendusprotsessis üks võtmetegureid. „Kui menetlusajad on rohkem kui kümme aastat, siis omakapitali hind kasvab selle ajaga kordades ning selle maksab lõpuks kinni tarbija,“ selgitas ta.

Sama loogika piltlikustab hinnavahet Eesti ja lähiriikide vahel. Vähi sõnul võib samaväärne korter Riias olla umbes kolmandiku odavam. „See vahe tuleb puhtalt menetlusajast. Ehitushind ja maksud on samaväärsed, aga maa hind kujuneb selle järgi, kui kaua kapital seal all kinni seisab.“

Arendus sõltub nii linnast kui ka arendajast

Arendus sõltub nii linnast kui ka arendajast. „Linna jaoks on see suur probleem, kui õpetaja ei saa enda palga eest Tallinnas elukohta osta,“ rääkis arhitekt ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhataja asetäitja Oliver Alver.

Alver tunnistas, et arendusprotsesside pikkus on probleem, kuid süü on siin mõlemapoolne. Ühest küljest on linnas loodud bürokraatlik süsteem, mis on väga keeruline – piltlikult öeldes tuleb planeerijal ette võtta lugematul hulgal väikeseid trepiastmeid. Teise poole valemist moodustavad aga planeeringust huvitatud isikud, kes ei ole alati kõige motiveeritumad linnaehitusliku kompromissi leidmisel.

Alver jagab arendajad tinglikult kolmeks: päris arendajad, paber arendajad ja nn. pensionifondi loojad. Esimestega on planeeringu koostamine lihtne. Nad hindavad head ruumilist kvaliteeti, neil on selge äriplaan, nad on kompromissivalmis ja tahavad kohe ehitama hakata. Teised keskenduvad pigem sellele, et planeeringuga võimalikult palju ehitusõigust „välja kaubelda“. Ruumikvaliteet pole teema. Kolmandad väärindavad igaks juhuks läbi planeeringu enda kinnistuid. Just sellel grupil kipuvadki planeeringud aastaid venima.

„Elu muudaks oluliselt lihtsamaks ja kiiremaks, kui planeeringutel oleks kehtivusaeg. Siis lõppeks igaks juhuks planeerimise kaudu maa väärindamine.  Ma arvan, et rohkem kui pool töömahtu langeks ära, tekiks aega ja saaks reaalselt ehitamisse minevaid planeeringuid tempokalt koostada,“ lisas Alver.

Kas probleem on laenurahas?

Swedbanki kinnisvara ja ehitusosakonna juhi Ero Viigi sõnul ei sõltu arendusprojekti rahastamine ainult ideest või asukohast, vaid eelkõige sellest, kas turul on nõudlust. Üheks oluliseks näitajaks on eelmüük. „Kui projekt müüb enne ehituse algust kolmandiku või isegi ligi poole ulatuses ära, siis on see tavaliselt märk, et tegemist on hea projektiga,“ selgitas Viik.

Tema sõnul on Eesti arendajad üldiselt professionaalsed ning projektid hästi läbi mõeldud. Kui nõudlus on olemas ja projekt on kvaliteetselt ette valmistatud, on ka pangal seda lihtsam finantseerida.

Mis puutub aga kodu taskukohasusse, siis avalikus arutelus seostatakse kinnisvarahindu sageli laenutingimustega. Pankade hinnangul ei ole intressimäär siiski tavaliselt see koht, kus tehingud takerduvad. Pankade vahel on tihe konkurents ning kodulaenu marginaalid on viimastel aastatel pigem langenud. „Ma olen üsna veendunud, et kodulaenu intressimarginaali tõttu ei jää tehing tegemata,“ ütles Viik.

Samal ajal on ostjad muutunud märksa teadlikumaks. Kui varem küsisid nad laenupakkumist sageli ainult kodupangast, siis nüüd võtavad arendajate sõnul lauale mitu pakkumist.

Tulevikukodu ei ole ainult suurem korter

Paneeldiskussiooni keskmes oli aga küsimus, millised kodud on need, mida inimesed tulevikus osta tahavad.

Invego juht Vähi usub, et piirangud peavad olema võimalikult paindlikud. „Peame vaatama, millised on edukad elamisväärsed linnad, keskkonnad, arhitektuur ja mudelid maailmas. Ei saa nii, et järgmised 10 või 30 aastat arendame samamoodi, nagu arendati eelmised 10 või 30 aastat. Maailm on kiires muutumises,“ rääkis Vähi.

Viigi sõnul muutub järjest olulisemaks keskkond. „15 minuti linnaruum ei peaks olema sõnakõlks. Aeg on piiratud ressurss ja seda hinnatakse aina rohkem, seetõttu muutuvad oluliseks linnaruum, infrastruktuur ja see, kui palju igapäevaelu on kodu lähedal. Elutempo muutub aina kiiremaks ja hinnatakse rohkem aega, mida saab pühendada meelistegevustele ja asjadele, mis on olulised,“ ütles Viik.

Alver lisas, et arhitektuuri kõrval määravad elukvaliteeti väga praktilised detailid. „Ruutmeetrite ja hinna kõrval on sama olulised hästi läbimõeldud planeering, piisav loomulik valgus ja toimiv linnaruum. Tähtsad on ka detailid: köök olgu aknaga, rõdu ei ole suitsunurk vaid suvine elutuba, ning panipaik ei tohi olla koht, kus hallitus riided hukule määrab, mis muide on tänapäeval küllaltki levinud probleem ka uusarendustes,“ ütles ta.

„Arvestades ka vananevat ühiskonda, siis vanadekodud, mis praegu asuvad enamasti linnast väljas, peavad olema linnas – siin, kus lapsed ja lapselapsed elavad. Viin lapsed lasteaeda ja lähen jalutan, vaatan, kuidas pereliikmel vanadekodus läheb. Kodu lähedane lasteaed ja vanadekodu,“ kirjeldas Alver keskkonda, mis on tervikuna läbi mõeldud ja tulevikku vaatav.

Just sellised detailid koos hästi toimiva linnaruumi ja mõistliku arendusega võivadki määrata, milline kodu on ihaldusväärne aastal 2030.