Ekspert: korteriostjal tasub ühistu tegemistega põhjalikult tutvuda

Korterit ostes keskendutakse enamasti sellele, mis jääb seinte vahele. Vaadatakse tubade suurust, akende suunda ja seda, kas köök või vannituba vajab lähiajal uuendamist. Sama tähelepanelikult tasub aga uurida ka korterelamut tervikuna.

Korter võib olla küll värskelt remonditud, kuid milline on elamu üldine seisukord ning kas kõik ümberehitused on ka seadustatud? Kui rõdud on avariiohtlikud, küttesüsteem väsinud ning ühistu passiivne, ei jäta need mured uut omanikku puudutamata ning mõjutavad kõigi korterite väärtust.

Koduga saab ostja kaasa osa majast, naabrid ja ka ühistu. Koduost on kaalukas otsus ja investeering ning seepärast on tark elamuga seotud teemad põhjalikult selgeks teha. Kui kodu ostetakse laenuga ja sinna plaanitakse jääda pikemaks ajaks, ei loe ju ainult ostuhind ja igakuine laenumakse. Sama tähtis on aru saada, kas lähiaastatel võib lisanduda suuremaid kohustusi, näiteks fassaadi, katuse või tehnosüsteemide uuendamine, ning milline on nende mõju kinnisvara tuleviku turuväärtusele.

Kui ostjal puuduvad kinnisvara seisukoha hindamise kogemused, siis tasub pöörduda vastava ala ekspertide poole, kes võivad päästa halvast investeeringust.

Ebamugavad küsimused tasub esitada enne ostu

Korterit vaadates on lihtne keskenduda sellele, mis on silmaga näha. Kui seinad on värskelt värvitud ja vannitoas uus plaat, tekib kergesti tunne, et kõik on heas seisus. See ei pruugi aga nii olla. Uus välisuks või puhas koridor ei ütle veel midagi hoone varjatud osade kohta, nagu torustiku, küttesüsteemi või katuse seisukord. Tähelepanu tasub pöörata ka pragudele, niiskuse jälgedele ja muudele märkidele, mis võivad viidata suurematele probleemidele.

Veel olulisem on aga see, kas ühistu ise teab, millises seisus maja on. Igal juhul tasub lisaks müüjale ja maaklerile rääkida ühistu juhatusega. Enne ostuotsuse langetamist on mõistlik küsida, milliseid suuremaid töid on viimastel aastatel tehtud, mis on plaanis lähiajal, kui suur on remondifond ning millised otsused on üldkoosolekul vastu võetud. Vanemas majas tasub uurida ka seda, kas renoveerimisest on juba räägitud ja milline on omanike suhtumine suurematesse investeeringutesse.

Sõltuvalt korterelamust tasuks kõik olulised küsimused enda jaoks kirja panna või kirjalikult saata ühistu esindajale. Kui neile küsimustele ei osata vastata või jutt jääb ebamääraseks, on seegi ostja jaoks oluline info.

Kas ühistul on plaan?

Kui maja seisukorrast annab mõnevõrra aimu ka visuaalne pilt, siis põhjalikuma ülevaate saab, kui küsitleda ühistut juhtivaid inimesi ja võimaluse korral uurida elamu olukorda kajastavaid dokumente. Küsida tasub ka seda, kas hoone kohta on tehtud tehnilisi ekspertiise või eriosade kohta auditeid. Nendest saab üsna kiiresti aru, kas ühistu tegutseb plaanipäraselt või lahendab vaid avariiolukordi.

Näiteks võib selguda, et renoveerimisest on räägitud juba aastaid, kuid otsuseid mingil põhjusel ei sünni. Sama hästi võib välja tulla, et maja seisukorrast on ülevaade olemas, juhatus on nõu küsinud ja järgmised sammud on läbi mõeldud.

Tähelepanu tasub pöörata ka remondifondi makse suurusele. Kui maja on vanem ja suuremad tööd seisavad ees, kuid remondifond püsib aastaid väga väike, on seegi kõnekas infokild. Hästi juhitud ühistu ei tähenda ainult väiksemat riski, vaid enamasti ka seda, kuidas kinnisvara on hooldatud ja parendatud nii, et selle väärtus püsiks optimaalsete kuludega.

Renoveerimata maja ei ole halb valik, kui suund on selge

Korterit ostes on uus või juba renoveeritud maja üldjuhul väiksema riskiga valik. Tavaliselt on selliste hoonete tehniline tase parem, energiakulu väiksem ja suuremate ootamatute tööde risk lähiaastatel väiksem. See annab rohkem kindlust nii igakuiste kulude planeerimisel, aga näitab ka, et kinnisvara hoiab väärtust.

Samas ei tähenda renoveerimata maja halba valikut. Kui ühistu liigub teadlikult ja järjekindlalt renoveerimise suunas, võib see olla märk sellest, et maja tulevikku võetakse tõsiselt. On suur vahe, kas ühistus öeldakse, et maja tuleks kunagi korda teha, või osatakse selgitada, et tehniline hinnang on tellitud, renoveerimiskava omanikega läbi arutatud ja laenupakkumine pangast olemas. Esimesel juhul on tegu umbmäärase sooviga, teisel juhul juba selge suunaga, kus on olemas eelarve ja maksekoormuse info.

Samas tasub ostjal endalt ausalt küsida, kas ta on valmis ka ehitusperioodiga kaasnevateks ebamugavusteks. Müra, tolm ja ajutiselt muutuv elukorraldus ei sobi kõigile ühtemoodi. Mõne jaoks on see mõistlik vaheetapp parema elukeskkonna nimel, teine eelistab võimalikult rahulikku ja valmis lahendust.

Ostuotsust aitab paika seada jätkusuutlikkuse küsimus

Korterit ostes tasub vaadata ka seda, kas maja ja ühistu on pikas vaates jätkusuutlikud. See tähendab, et hoonet hoitakse korras nii, et selle väärtus säilib, ootamatute kulude risk on väiksem ja elukeskkond püsib ka aastate pärast hea. Seda ei näita üksnes remondifondi olemasolu või niidetud majaesine, vaid eelkõige tervikpilt: kas maja tehniline seisukord on teada, kas probleemidega tegeletakse õigel ajal ning kas omanikud on üksmeelsed ja võimelised tegema suuremaid investeeringuid.

Kodulaenuga korterit ostes muutub see eriti oluliseks. Laenumakse peab olema jõukohane ka siis, kui maja vajab suuremaid töid. Sama tähtis on, et ostetav kodu oleks osa majast, mille väärtus püsib ajas ning mille tulevikku ei jäeta juhuse hooleks. Nii tasub enne ostu läbi mõelda ka see, milliseid lisakohustusi võib uus kodu kaasa tuua väljaspool korteri enda seinu. Ja niisamuti tasub ühistul ja selle liikmetel mõista, et maja renoveerimine pole üksnes mugavuse küsimus – see mõjutab otseselt seda, kui suur on nende kodu väärtus hetkel, kui tekib vajadus see müüa.