Korteriühistu kulukaim viga on jätta maja renoveerimine paremat aega ootama

​​Kortermajade renoveerimisest räägitakse Eestis palju, kuid tegudeni jõutakse sageli liiga hilja. Oodatakse, et ühistus tekiks üksmeel, ehitushinnad langeksid või avataks uus toetusmeede. Ent seni, kuni majarahvas vaagib ja arutab, millal oleks õige aeg tegutseda, kulub hoone edasi, probleemid süvenevad ja vajalikud tööd lähevad üha kallimaks.

Ühel hetkel muutub maja renoveerimine siiski vältimatuks. Peamine küsimus võiks olla selles, kas teha töid läbimõeldult ja terviklikult või osade kaupa ning lõpuks hoopis kallimalt. Seetõttu tasub enamikel juhtudel mitte jääda ootama õiget hetke, vaid vaadata maja kordategemist sarnaselt kodu ostuga – tegu on pikaajalise investeeringuga.

Renoveerimise suurim takistus ei ole alati raha

Suurte otsuste tegemisel on ettevaatlikkus inimlik. Kortermaja renoveerimine mõjutab kõiki elanikke aastateks. Renoveerimise kulu kajastub kommunaalarvel – lisanduva laenumaksena aastakümneteks. Lisaks tuleb vähemalt mõnda aega rinda pista ehitusmüra, tolmu ja akna taga tegutsevate töömeestega. Nii on ka loomulik, et see nõuab arutelusid, reaalse pildi mõistlikku kaardistamist ja elanike hirmude maandamist.

Omavahel ei tohiks segi ajada mõistlikku ettevaatlikkust ja tegevusetust. Kui maja tehniline seisukord halveneb ja tööde nimekiri pikeneb, on selge, et investeering muutub ühel hetkel vältimatuks. Liigne ootamine võib kulusid kergitada ja võtta ühistult paindlikkuse leida tööde teostamiseks parim aeg.

Niisamuti ei tasu unustada, et paljude ühistute kogemus näitab: hästi ette valmistatud renoveerimine on lõpuks kasulik kõigile. Väheneb energiakulu, paraneb sisekliima ja koos sellega ka elanike elukvaliteet. Enamasti kasvab ka iga ühistu liikme korteri väärtus ning kokkuvõttes on tegu kasumliku otsusega. Isegi kui renoveerimiskulud võivad esmapilgul tunduda suured, ei paista see 5-10 aasta perspektiivis need nii, sest inflatsioon töötab julge investeerija kasuks.

Lõpmatuseni ei saa renoveerimistöödega venitada

Nii nagu on oluline õigel ajal renoveerimisotsuseni jõuda, on tähis ka see, kuidas projekti planeeritakse. Näiteks ei soovi paljud ühistud suuremate töödega alustada enne, kui on selge, kas ja millal avaneb sobiv riiklik toetusmeede. Mingi piirini on see loogiline, sest toetus võib olla oluline osa rahastusmudelist. Ent ühistu ei tohiks siduda kogu oma ajakava ja otsustusvõimet välise teguriga, mille üle tal endal kontrolli ei ole. 

Hetkel on kujunenud olukord, kus toetuse saamine tundub pigem lotovõiduna – viimaste aastate voorud on näidanud, et reaalne nõudlus on olnud 4–5 korda suurem kui toetuse maht. Kui vaatame tulevikku, siis hetkel ei ole teada ühegi suurema toetusmeetme avanemist ega ka täpsemat infot Euroopa erinevate toetusmeetmete ja rahastuse kohta.

Igal juhul tuleks ühistutel end kursis hoida toetusmeetmete perspektiiviga, et hinnata, kui realistlik on just antud ühistul selles asukohas toetust saada. Panga vaatest on nähtav trend, et paljud suuremate linnade ühistud loobuvad toetustest sootuks ja viivad oma projektid ellu laenuga. Kusjuures maksekoormuse vahe ei ole sugugi nii suur kui võiks arvata.

Renoveerimise ettevalmistus ise võtab tavaliselt rohkem aega kui esialgu võib tunduda. Võib tekkida mulje, et kui põhimõtteline otsus renoveerimiseks on tehtud, saab ehitusega kohe alustada. Reaalsuses kulub läbimõeldud projekti käimalükkamiseks enamasti üks kuni kolm aastat. Selle aja sisse mahuvad arutelud, tehnilise lahenduse ettevalmistamine, projekteerimine, eelarve täpsustamine, üldkoosoleku otsused, finantseerimine, hanked ja lepingud. Kui mõni neist sammudest jääb hilja peale, kandub viivitus edasi kogu protsessi.

Planeerimise juures ei saa tähelepanuta jätta ka tõsiasja, et lõplike otsusteni jõutakse sageli alles suvel, kui parim aeg ehitusega alustamiseks on juba möödas. See tähendab suuremat survet hindadele, pingelisemaid tähtaegu ning ebamugavusi ehitajatele ja ka elanikele. Ideaalses ajaplaanis võiks talveks olla projekt valmis, laenupakkumised küsitud ja omanike otsused tehtud. Siis saab hanked korraldada aasta alguses ja ehitusega peale hakata kevadel või suve hakul.

Pangaga tasub rääkida niipea, kui plaan tekib

Ka planeerides on oluline pöörata tähelepanu tegevuste õigele järjekorrale., Finantseerija ehk pangaga on mõistlik rääkida niipea, kui tekib tõsisem plaan ja üksmeel renoveerimisprotsessiga alustada.

Varane suhtlus pangaga aitab luua ühistu liikmete jaoks vajaliku selguse kõige osas, mis puudutab rahastamist. Vastasel juhul võib finantseerimisinfo olla aegunud või puudulik. Pangaga läbiräägitud projekt aitab ühistu juhtidel avada plaani paremini ka ühistu elanikele ja mõjutab omakorda seda, kui avatud on liikmed renoveerimisprojektiga edasi liikuma.

Ent pank ei ole renoveerimisprotsessis üksnes rahastaja. Hea partnerina aitab pank ühistul juba varakult hinnata, kas plaanitav eelarve on realistlik, milliseid riske tuleks ennetada ja kuidas vajalikke otsuseid vastu võtta. Mida varem see arutelu algab, seda väiksem on tõenäosus, et hiljem tuleb juba tehtud plaane ümber teha või avastada, et mõni oluline detail on jäänud tähelepanuta.

Lõpuks aegub iga hoone ja remondita ei püsi miski. Varem või hiljem tuleb igal ühistul langetada otsus, kas tegeleda tilkuva katuse ja tuult läbi laskvate seintega igal hooajal uuesti või teha otsustav samm ning anda kogu hoonele uus tulevikukindel ja tervislik hingamine. Kuigi mõlemad lähenemised võivad töötada, on tihtipeale kuluefektiivne vaid üks.