Majapidamiste ostujõud pealinna eluasemeturul on paranenud
Tallinna eluasemeturg püsis teises kvartalis aktiivne, aga nõudlus on jätkuvalt koondunud järelturule. Aasta alguses suurenes broneeringute arv uusarenduste turul märgatavalt, teine kvartal kujunes seevastu rahulikumaks. Kuigi euribor on aastatagusest kõrgem, on korterite kättesaadavus paranenud, kuna tulumaksureformist toetatud netopalga kasv ületab oluliselt korterite hinnatõusu.
Kiire sissetulekute kasv toetab Tallinna elamuturu aktiivsust
Tänavu teises kvartalis oli Tallinna järelturg aasta algusega võrreldes tavapäraselt aktiivsem. Eelmise aasta teise kvartaliga võrreldes jäi tehingute arv aga ligikaudu samale tasemele. Swedbanki andmeil oli uusarenduste broneeringuid seevastu nii eelmise kvartali kui ka aastatagusega võrreldes vähem, samal ajal uute korterite pakkumine veidi suurenes.
Uusarenduste esimese poolaasta nõudluse-pakkumise dünaamika juures kulub müügiks keskmiselt 2 aastat ja 1 kuu. Võrdluseks, euribori kõrgperioodil aastail 2023–2024 oli see 2 aastat ja 4 kuud ning pandeemiaeelsetel aastatel, 2010–2019, keskmiselt vaid 1 aasta ja 2 kuud.
Palga ostujõud korteriturul on tänavu märkimisväärselt parem
Keskmise netopalga ostujõud eluasemeturul on võrreldes aasta varasemaga aga märgatavalt parem, kuna tulumaksureformi toel kiirenenud netopalga kasv edestab oluliselt korterite hinnatõusu. Maa- ja Ruumiameti andmeil oli järelturu korterite keskmine hind teises kvartalis aastatagusest 4% kõrgem, samas kui pakkumises olevate uusarenduste hinnakasv ulatus Swedbanki andmeil ligi 5%-ni.
Swedbanki hinnangul sai Tallinnas elav 1,5-kordset keskmist netopalka teeniv leibkond teises kvartalis lubada järelturul kuni 77,6-ruutmeetrise korteri.* Aasta tagasi samal ajal oli see näitaja veidi üle 74 ruutmeetri. Arendajate pakkumishinda arvestades oli esimeses kvartalis võimalik osta 44,7-ruutmeetrine korter uusarenduses, aasta tagasi kuni 42-ruutmeetrine korter.
Swedbanki prognoosi järgi tõstab Euroopa Keskpank tänavu intressimäära veel ühel korral, septembris 0,25 protsendipunkti võrra. Seega peegeldab turuintressimäärade tase juba ühte oodatavat intressimäära tõusu. Kuigi euribor jääb ka aasta teises pooles aastatagusest kõrgemaks, püsib majapidamiste ostujõud Tallinna eluasemeturul netopalga kiire kasvu toel mullusest parem.
Korterite kättesaadavus halvenes nii Riias kui ka Vilniuses
Nii Riias kui ka Vilniuses oli aktiivsus korteriturul teises kvartalis aastatagusest mõnevõrra väiksem, kuid püsis endiselt üle pikaajalise keskmise. Mõlemas pealinnas jäi palgakasv korterite hinnakasvule alla, mistõttu korterite kättesaadavus halvenes nii eelmise kvartali kui ka aastatagusega võrreldes. Riias kiirenes korterite hinnakasv üle 7% ning Vilniuses püsis korterite hinnakasv aastases võrdluses üle 13%.
Vaatamata sellele, et korterite kättesaadavus halvenes nii Riias kui ka Vilniuses, olid sealsed uusarendused endiselt võrreldes Tallinna omadega paremini kättesaadavad. Swedbanki arvestuste järgi oli Riias leibkonnale teises kvartalis keskmiselt taskukohane 58-ruutmeetrine korter uusarenduses. Vilniuses oli uusarenduses taskukohane 53,5-ruutmeetrine korter. Tallinnas oli vastav näitaja Maa- ja Ruumiameti statistika põhjal ligi 50 ruutmeetrit, arendajate pakkumishinna järgi aga 44,7 ruutmeetrit. Erinevalt arendajate praegustest pakkumishindadest kajastavad Maa- ja Ruumiameti andmed juba sõlmitud tehinguid, mistõttu võivad need põhineda varasemal hinnatasemel ja anda uusarenduste kättesaadavusest mõnevõrra soodsama pildi.
Järelturul oli Vilniuses elavale leibkonnale kolmandas kvartalis keskmiselt kättesaadav 61-ruutmeetrine korter. Kuigi Riias hästi võrreldavad andmed puuduvad, on sealne olukord järelturu korterite taskukohasusega tervikuna parem kui Tallinnas ja Vilniuses.
* Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse arvutuse aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.
