Mis seisus on pealinna kinnisvaraturg ja mida toob 2026. aasta?
Nõudlus pealinna korteriturul jätkas kasvu. Erinevus uusarenduste ja järelturu vahel püsib aga endiselt suur – nii aktiivsuse kui ka hinnataseme poolest. Korterite taskukohasuse paranemine kolmandas kvartalis pidurdus. Kuna intressimäärade langus on lõpusirgel, sõltub lähiajal eluaseme taskukohasus suuremal määral hinna ja netopalga dünaamikast, selgub värskest Swedbanki Balti riikide pealinnade eluaseme taskukohasuse analüüsist.
Aktiivsust Tallinna korteriturul veab jätkuvalt järelturg
Tehingute arv Tallinna korteriturul jätkas kolmandas kvartalis kasvu. Aktiivsus suurenes eriti märgatavalt järelturul, kus tehingute arv püsib eelmise aasta teisest poolest alates üle viimase kümne aasta keskmise. Nõudlus uusarenduste järele taastub aga aeglasemas tempos. Kuigi broneeringuid uusarendustes oli kolmandas kvartalis nii eelmise kvartali kui ka aastaga võrreldes mõnevõrra rohkem, püsib nõudlus pikaajalisest keskmisest oluliselt madalamal.
Uusarenduste nõudlust pidurdab nende kõrge hinnatase
Swedbanki arvestuste järgi oli korterite taskukohasus kolmandas kvartalis aastatagusest parem, kuid kvartali võrdluses paranemist ei toimunud, kuna intressimäärade languse mõju taandus. Kolmandas kvartalis kasvas netopalk Tallinnas Swedbanki prognoosi järgi aastases võrdluses 3,3%, mis oli võrreldav tempo nii järelturu hinnakasvuga kui ka uusarenduste pakkumishindade kasvuga.
Keskmise netopalga ostujõud järelturul on 2022. aasta kolmanda kvartali põhjast tänaseks märgatavalt paranenud, kuid languseelsele tasemele jõudmiseks, mis oli enne 2021. aastat, on veel omajagu ruumi. Arendajate kodulehtede pakkumishinda arvestades on palga ostujõu paranemine uusarenduste turul olnud siiani väga tagasihoidlik. Hinnaerinevus järelturu ja uusarenduste vahel püsib juba kaks aastat keskmisest kõrgem – kolmandas kvartalis oli hinnavahe 42%.
Swedbanki hinnangul sai Tallinnas elav leibkond kolmandas kvartalis endale keskmiselt* lubada järelturul kuni 72-ruutmeetrise korteri (aasta tagasi samal ajal 61-ruutmeetrise). Arendajate pakkumishinda arvestades oli aga keskmiselt võimalik osta ligi 41-ruutmeetrine korter uusarenduses (aasta tagasi samal ajal kuni 35-ruutmeetrine korter).
Mida toob 2026. aasta?
Swedbanki prognoosi järgi kärbib Euroopa Keskpank instressimäära veel ühel korral tuleva aasta märtsis, millega hoiustamise püsivõimaluse intressimäär jõuab 1,75 protsendini. Siis saab aga intressimäärade langetamise tsükkel selleks korraks läbi. Laenulepingute aluseks olev euribor on suurema languse tänaseks juba läbi teinud. Seega sõltub eluaseme taskukohasus ka edaspidi suuremal määral hinna ja netopalga dünaamikast.
Eesti majandus tasapisi paraneb ja koos sellega läheb paremaks ka seis tööturul. Registreeritud töötute arv on vähenemas ning hõive järgmisel aastal suureneb. Swedbanki prognoosi järgi kasvab keskmine brutopalk järgmisel aastal ligi 6%. Valitsuse plaanitud tulumaksuvaba miinimumi tõstmine ja maksuküüru kaotamine kiirendavad aga keskmise netopalga kasvu järgmisel aastal oluliselt.
Prognoosime, et keskmine netopalk kasvab Eestis järgmisel aastal ligi 15%. Kuna maksuküüru kaotamine tähendab kiiremat netotulu kasvu mediaanpalgast kõrgemat palka teenivatele inimestele, toetab see omakorda eluasemeturu nõudlust. Suurem nõudlus tõenäoliselt kiirendab kinnisvara hinnatõusu. Piisav pakkumine tagab aga selle, et palgakasv ületab järgmisel aastal korterite hinnakasvu ning eluaseme taskukohasus jätkuvalt paraneb.
Korterituru aktiivsus on kõigis Baltikumi pealinnades tugev
Nii Riias kui ka Vilniuses on nõudlus korteriturul tugev. Erinevalt Tallinnast, kus tehinguaktiivsust veab järelturg, on Riias ja Vilniuses taastunud nõudlus ka uusarenduste järgi.
Swedbanki arvestuste järgi oli Riias leibkonnale keskmiselt taskukohane 57-ruutmeetrine korter uusarenduses. Vilniuses oli uusarenduses taskukohane aga 60-ruutmeetrine korter. Tallinnas oli vastav näitaja Maa- ja Ruumiameti tehingustatistika põhjal 46 ruutmeetrit. Kuna tegemist on eelnevalt sõlmitud kokkulepetega, mis kajastuvad statistikas viitajaga, on valikus olevate uusarenduste korterite taskukohasus tegelikult madalam.
Järelturul oli Vilniuse leibkonnale kolmandas kvartalis keskmiselt kättesaadav 66-ruutmeetrine korter. Kuigi Riias hästi võrreldavad andmed puuduvad, on sealne olukord järelturu korterite taskukohasusega tervikuna parem kui Tallinnas ja Vilniuses.
* Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse arvutuse aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55-ruutmeetrist korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.
Swedbanki eluaseme tasukohasuse analüüs on täismahus leitav siit:
https://www.swedbank-research.com/english/baltic_housing_affordability/2025/q3/index.csp
