Tallinna korterite taskukohasus on oluliselt halvenenud
Korterite taskukohasus jätkas teises kvartalis langust ja oli viimati nii madalal tasemel 2009. aasta alguses, selgus Swedbanki regulaarsest kinnisvara analüüsist. Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga olid Tallinna korterid teises kvartalis 30% kallimad, kuid pealinna elanike netopalga kasv oli enam kui neli korda aeglasem.
Ühe ruutmeetri eest tuli pealinna elanikul teises kvartalis välja käia kahekordne netopalk, eelneva kaheksa aasta jooksul on see suhe püsinud vahemikus 1,5-1,7. Korterite taskukohasust halvendab lisaks veel tarbijahindade kiire kasvu tõttu reaalpanga ja üldise ostujõu vähenemine, mis jätab inimestele vähem vaba raha, selgitas Swedbanki ökonomist Marianna Rõbinskaja.
Samas, ei peegeldu korterite taskukohasuse languses veel täiel määral uusarenduste hinnatõusu mõju, mida on vedanud kiiresti tõusnud ehitushinnad ja uute korterite põud. Ühtlasi oli teises kvartalis uute korterite osakaal kõikides tehingutes 23%, mis on madalam pandeemiaeelsest keskmisest ligikaudu 30 protsendist.
Pealinna kinnisvaraturg oli aasta esimeses pooles aktiivne. Vaatamata üldisele kindlustunde langusele, oli majapidamiste soov eluaset osta tugev. Kiire inflatsioon ja üürihindade tõus, mida on mõjutanud ka sõjapõgenike nõudlus üürikorterite järgi on soodustanud investeeringuid kinnisvarasse. Samas, näeme suure tõenäosusega aasta teises pooles nõudluse-pakkumise suhte muutust.
Varem tugevat nõudlust toetanud tegurid on hakanud taanduma ning halvenevas majanduskeskkonnas on keeruline kvartali võrdluses korterite hinnakasvu jätkumist näha. Korterite taskukohasus on sel aastal oluliselt halvenenud. Kiire inflatsioon on inimeste ostujõudu vähendamas. Majapidamiste hoiusejäägi aastane kasvutempo on sel aastal hoogu maha võtnud. Samas on hoiused koondunud pigem suuremate hoiuste ja sissetulekutega majapidamiste kätte. Kodulaenuga seotud kulud on järk-järgult tõusmas. 6-kuuline euribor oli 16. septembri seisuga 1,67%.
Järelturul on näha mõningaid rahunemise märke – juulis ja augustis on aktiivsus aastatagusega võrreldes jäänud peaaegu samale tasemele. Pakkumiste arv on liikumas tõusujoones. Ka pingelisel uusarenduste turul võib nõudluse-pakkumise tasakaal paraneda. Uusarenduste hinnad on juba tasemel, kus need ei ole Swedbanki taskukohasuse indeksi* arvestuse järgi enam hästi kättesaadavad. Tallinnas ja selle lähiümbruses müügis olevate korterite arv uusarendustes ei ole teises kvartalis enam langenud, kuid püsis siiski madal, samas kui nõudlus peaks leevenema.
Swedbanki hinnangul ületab korterite hinnakasv sel aastal palgakasvu. Kuigi korterite hinnakasvu surve peaks järgi andma, näeme statistikas aasta teises pooles veel tugevat aastast kasvu kõrgele tõusnud hinnataseme tõttu. Hinnatase oli eelmise aasta teises pooles veel tunduvalt madalam kui praegu. See tähendab, et ka siis, kui hinnad enam ei tõuseks, tuleb kasv aastases võrdluses ikkagi kahekohaline. Euribori tõus halvendab taskukohasust aasta teises pooles.
Korterite taskukohasus halvenes ka Lätis ja Leedus
Riias ja Vilniuses nägime teises kvartalis samuti taskukohasuse halvenemist. Samas püsib Vilniuses taskukohasus 2017.–2019. aastate keskmise juures ning Riias isegi üle selle. Riias oli teises kvartalis korterite aastane hinnakasv 12%, samas kui palgad kasvasid 7,5%. Vilniuses tõusid korterite hinnad samal ajal 20% ning palgad kasvasid 12%. Sarnaselt Tallinnale ei ole tehingud uute korteritega ning seega kõrgem hinnakasv ka Riias ja Vilniuses statistikasse veel täiel määral jõudnud. Vilniuses on uute korterite osakaal veidi kõrgem kui Tallinnas. Riias aga moodustavad suurima osakaalu tehingutes Nõukogudeaegsed korterelamud ning uute korterite osakaal on tagasihoidlik.
*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.
