Korterite kättesaadavus paranes esimeses kvartalis märkimisväärselt
Majapidamiste sissetulekute kiire kasv parandas aasta alguses korterite kättesaadavust ja toetas nõudlust. Suurem turuaktiivsus aitas kaasa hinnakasvu kiirenemisele järelturul.
Broneeringute arv uusarendustes oli esimeses kvartalis aastatagusest oluliselt suurem, kuid jääb veel alla pikaajalise keskmise. Kõrgem euribor võib korterite kättesaadavust võrreldes esimese kvartaliga halvendada, kuid 2026. aasta kokkuvõttes peaks korterid olema aastatagusest paremini kättesaadavad.
Kiire sissetulekute kasv toetab elamuturu aktiivsust
Tallinna korteriturg oli aasta alguses aktiivne. Maa- ja Ruumiameti andmed näitavad, et esimeses kvartalis oli järelturul aastatagusest rohkem tehinguid. Kuigi aktiivsus on endiselt koondunud järelturule, suurenes Swedbanki andmetel broneeringute arv märgatavalt ka Tallinna uusarendustes, kuna tänavu olulise kasvu teinud netopalk võimaldab võtta varasemast suuremat eluasemelaenu.
Korterite hinnakasv järelturul kiirenes oodatult
Järelturu korterite hinnakasv esimeses kvartalis ootuspäraselt kiirenes – suurema turuaktiivsuse toel kasvas see aastases võrdluses 6,5%. Arendajate kodulehtede järgi oli uusarenduste pakkumishindade kasv aeglasem ja ulatus keskmiselt 3,7%-ni. Seejuures jõudis müügis olevate uusarenduste korterite arv Tallinnas esimeses kvartalis kõigi aegade kõrgeimale tasemele. See loob eelduse, et hinnavahe kahe turusegmendi vahel peaks järk-järgult vähenema, kuna praeguse ostuaktiivsuse juures on pakkumist uusarenduste turul piisavalt.
Netopalga ostujõud eluasemeturul jätkab 2022. aasta madalseisust paranemist. Aasta alguses oli see märkimisväärne tänu tugevale netopalga kasvule, mida toetas tulumaksureform – nn maksuküüru kaotamine koos suurema maksuvaba tulu kehtestamisega. Praeguseks on netopalga ostujõud järelturul taastunud 2019. aasta taseme lähedale, mil korterite hinna ja palga suhe oli viimase kümne aasta soodsamate hulgas. Uusarenduste turul seevastu on see endiselt nõrgem ning ühe palga eest kättesaadavate ruutmeetrite arv jääb veel oluliselt alla 2019. aasta taseme.
Sõda Lähis-Idas tõi intressimäärad taas päevakorda
Swedbanki hinnangul sai Tallinnas elav 1,5-kordset keskmist netopalka teeniv leibkond* esimeses kvartalis endale lubada järelturul kuni 77-ruutmeetrise korteri. Aasta tagasi samal ajal oli see näitaja ligi 70 ruutmeetrit. Arendajate pakkumishinda arvestades oli esimeses kvartalis võimalik osta ligi 44-ruutmeetrine korter uusarenduses, aasta tagasi kuni 39-ruutmeetrine korter.
Lähis-Idas toimuva sõja mõjul kiireneb varasema prognoosiga võrreldes inflatsioon ning intressimäärade teema tuleb taas tugevamalt päevakorda. Meie prognoosi järgi tõstab Euroopa Keskpank sel aastal intressimäära kahel korral – juunis ja septembris – kokku 0,5 protsendipunkti võrra.
Euribor on märtsist alates tõusnud ning praegune tase peegeldab meie hinnangul juba täielikult oodatavaid intressimäära tõuse. Võrreldes esimese kvartali tasemega võib korterite kättesaadavus väheneda. Samas peaksid korterid hoolimata kõrgemast euriborist olema 2026. aastal tervikuna paremini kättesaadavad kui eelmisel aastal, kuna netopalga kasv püsib kiire.
Balti riikide pealinnades oli hinnakasv kiireim Vilniuses
Tugev nõudlus andis hoogu korterite hinnakasvule Vilniuses, kus see ulatus esimeses kvartalis üle 13% aastases võrdluses. Palgakasv jäi korterite hinnakasvule alla, mistõttu Vilniuse korterite kättesaadavus halvenes nii eelmise kvartali kui ka aastatagusega võrreldes. II pensionisamba säästude väljavõtmine hoiab tõenäoliselt nii aktiivsust kui ka hinnakasvu Vilniuses tänavu kõrgel.
Riias on korterite kättesaadavus üldiselt Tallinna ja Vilniusega võrreldes parem, kuna Riia korteriturul domineerivad tehingud nõukogudeaegsete korterelamutega. Esimeses kvartalis oli palgakasv Riias korterite hinnakasvust kiirem ning intressimäärad aastatagusest madalamad. See parandas omakorda korterite kättesaadavust. Samas saavutas korterite kättesaadavus Riias tipu eelmise aasta lõpus, mil korterite hinna ja netopalga suhe oli soodsaim.
Swedbanki arvestuste järgi oli Riias leibkonnale neljandas kvartalis keskmiselt taskukohane 63-ruutmeetrine korter uusarenduses. Vilniuses oli uusarenduses taskukohane 57-ruutmeetrine korter. Tallinnas oli vastav näitaja Maa- ja Ruumiameti tehingustatistika põhjal 49 ruutmeetrit. Kuna tegemist on eelnevalt sõlmitud kokkulepetega, mis kajastuvad statistikas viitajaga, on valikus olevate uusarenduste korterite taskukohasus tegelikult väiksem.
Järelturul oli Vilniuse leibkonnale kolmandas kvartalis keskmiselt kättesaadav 64-ruutmeetrine korter. Kuigi Riias hästi võrreldavad andmed puuduvad, on sealne olukord järelturu korterite taskukohasusega tervikuna parem kui Tallinnas ja Vilniuses.
* Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse arvutuse aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.
Swedbanki eluaseme tasukohasuse analüüs koos graafikutega täismahus: Baltic Housing Affordability 2026 Q1
Swedbanki eksperdid analüüsisid eluasemelaenude ning kinnisvaraturu hetkeolukorda pikemalt meie maikuu kinnisvarahommiku saates:
