Korterite taskukohasus paraneb tänavu märgatavalt
Möödunud aastat jääb Tallinna korteriturul iseloomustama suur erinevus uusarenduste ja järelturu vahel. Elavnenud nõudlus koondus peamiselt järelturule, mida toetas nende taskukohasem hinnatase. Kuigi intressimäärade langustsükkel on läbi, toetab eluaseme nõudlust tänavu tugev netopalga kasv, mis kujuneb hinnakasvust kiiremaks ja korterite taskukohasus paraneb.
Korterite kättesaadavus on kiiremini paranenud järelturul
Nii neljandas kvartalis kui ka möödunud aastal tervikuna oli keskmine netopalk Tallinnas Swedbanki prognoosi järgi ligi 3% aasta varasemast kõrgem. Seega oli mullu netopalga kasv järelturu korterite hinnakasvust veidi kiirem (+2,6 %), kuid uusarenduste hindadega oli kasvutempo sarnane (+3,0%).
Swedbanki hinnangul sai Tallinnas elav 1,5-kordse keskmise netopalgaga leibkond* mullu neljandas kvartalis endale lubada järelturul kuni 74-ruutmeetrise korteri, aasta tagasi samal ajal aga 68-ruutmeetrise. Arendajate pakkumishinda arvestades oli aasta lõpus keskmiselt võimalik osta ligi 42-ruutmeetrine korter uusarenduses, aasta tagasi samal ajal kuni 38-ruutmeetrine korter.
Hinnaerinevus järelturu ja uusarenduste vahel oli juba kolmandat aastat suur – mullu oli vahe 44%. Väikseim oli hinnavahe aastal 2019, kui uusarendused olid keskmiselt 34% järelturust kallimad.
2023. aasta põhjast on korterite kättesaadavus paranenud järelturul kiiremini kui uusarendustes. Möödunud aasta viimases kvartalis oli järelturul keskmiselt võimalik soetada 2023. aasta põhjaga võrreldes 20 ruutmeetrit suurem korter, uusarendustes aga 10 ruutmeetrit suurem korter kui kaks aastat varem.
Korterite taskukohasus paraneb aasta alguses märgatavalt
Euroopa Keskpanga intressilangetuste tsükkel on selleks korraks tõenäoliselt lõppenud. See tähendab, et eluaseme taskukohasus sõltub tänavu eelkõige hinna ja netopalga dünaamikast.
Nn maksuküüru kaotamine toetab tänavu küll netopalga kasvu, kuid peamiselt võidavad sellest üle mediaani teenivad töötajad. Swedbanki prognoosi järgi kasvab kaalutud keskmine netopalk Eestis tänavu 10%. Tugev netopalga kasv peaks omakorda toetama eluaseme nõudlust. Koos palga ostujõu parema väljavaatega on ka majapidamiste kindlustunne juba oluliselt paranenud.
Järk-järgult suureneva nõudluse mõjul võib kiireneda hinnakasv järelturul. Suurem osa uusarenduste hinnakasvu varem vedanud teguritest (kiiresti vähenenud pakkumine, kõrgete intressimäärade ajal ümberorienteerumine jõukamale ostjale, maksutõusud) on aga nüüdseks jäetud seljataha.
Uusarenduste pakkumine on viimasel kolmel aastal tasapisi suurenenud. Möödunud aasta lõpus lähenes see 2018. aastal nähtud tipptasemete lähedale. Piisavalt suur pakkumine, samas kui nõudlus on ajaloolisest keskmisest veel oluliselt madalam, piirab uusarenduste hinnakasvu. See võiks omakorda hinnavahet järelturu ja uusarenduste vahel hakata järk-järgult vähendama.
Kuna palgakasv kujuneb hinnakasvust kiiremaks, paraneb korterite taskukohasus tänavu märgatavalt.
Tallinna uusarenduste kättesaadavus on Riia ja Vilniusega võrreldes kehvem
Swedbanki arvestuste järgi oli Riias leibkonnale möödunud aasta neljandas kvartalis keskmiselt taskukohane 61-ruutmeetrine korter uusarenduses. Vilniuses oli uusarenduses taskukohane 60-ruutmeetrine korter. Tallinnas oli vastav näitaja Maa- ja Ruumiameti tehingustatistika andmete põhjal 47 ruutmeetrit. Kuna tegemist on eelnevalt sõlmitud kokkulepetega, mis kajastuvad statistikas viitajaga, on valikus olevate uusarenduste korterite taskukohasus tegelikult väiksem.
Järelturul oli Vilniuse leibkonnale kolmandas kvartalis keskmiselt kättesaadav 67-ruutmeetrine korter. Kuigi Riias hästi võrreldavad andmed puuduvad, on sealne olukord järelturu korterite taskukohasusega tervikuna parem kui Tallinnas ja Vilniuses.
Vilniuse korteriturg on võrreldes Tallinna ja Riiaga olnud siiani kõige aktiivsem ning tänavu saab tõenäoliselt see veelgi kiirema kasvuhoo II pensionisamba reformist, mis võimaldab inimestel sealt säästud välja võtta. Suur tehinguaktiivsus on juba kiirendanud Vilniuses korterite hinnakasvu ning võib korterite taskukohasust tänavu hakata halvendama.
* Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse arvutuse aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.
Vaata Swedbanki eluaseme tasukohasuse analüüsi täismahus.
