Падение процентных ставок привлекает на рынок недвижимости больше покупателей

Спрос на рынке недвижимости Таллинна в третьем квартале показал признаки улучшения. Квартиры уже стали немного более доступными по сравнению с прошлым годом, поскольку процентные ставки снизились, а соотношение цены и заработной платы на квартиры улучшилось. Падение процентных ставок поддерживает продолжающееся улучшение доступности и спроса на жилье.

Покупатели жилья ищут альтернативу новостройкам на вторичном рынке

Число сделок с квартирами на вторичном рынке Таллинна в третьем квартале было выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а также первым и вторым кварталами этого года. При этом рынок новостроек все еще находился в упадке – бронирований было меньше, чем в первом и втором кварталах этого года, но несколько больше, чем год назад. Доля новостроек во всех сделках осталась на самом низком уровне за последние десять лет. Если в 2016–2019 и 2022–2023 годах сделки с новостройками Таллинна составляли в среднем четверть, то в третьем квартале они составили лишь 12% от всех сделок.

Высокий уровень цен на новостройки заставил покупателей жилья искать альтернативы на вторичном рынке. Более подробная статистика показывает, что доля сделок с относительно новыми и более дорогими квартирами на вторичном рынке в третьем квартале была выше, чем в среднем за предыдущие два года. Это, в свою очередь, также повлияло на рост цен на квартиры на вторичном рынке, который в третьем квартале составил 2,6% по сравнению с годом ранее. Средняя цена предложения новостроек, исходя из статистики сайтов застройщиков, в третьем квартале оказалась на 3,7% выше, чем год назад. Однако статистика сделок Земельного департамента показывает, что застройщики пошли на некоторое снижение цен, поэтому в среднем новостройки в третьем квартале оказались на 1,6% дешевле, чем год назад.

Падение процентных ставок поддерживает доступность квартир

В третьем квартале в среднем* семья, проживающая в Таллинне, могла позволить себе на вторичном рынке квартиру площадью до 60 кв. м. Наименьшая доступность была в третьем квартале прошлого года, когда на вторичном рынке в среднем можно было купить квартиру площадью до 54 кв. м. Улучшение доступности квартир в основном поддерживается снижением процентной ставки, но соотношение между ценой квартир и заработной платой также постепенно улучшается.

Согласно статистике сделок Земельного департамента, в среднем в третьем квартале в новостройке семья могла позволить себе квартиру площадью до 40 кв. м. Поскольку добавление новых квартир в статистику зависит от завершения строительства новостроек, а большинство транзакций отражается с отставанием, актуальный обзор дает статистика на сайтах застройщиков. Учитывая цену предложения застройщиков, в третьем квартале таллиннская семья могла приобрести в новостройке в среднем квартиру площадью 35 кв. м по сравнению с 32 кв. м за тот же период в прошлом году. Это показывает, что покупка квартиры в новостройке продолжает оставаться преимуществом для домохозяйств с более высокими доходами.

Вторичный рынок Таллинна более доступен по сравнению с Вильнюсом.

В Вильнюсе в третьем квартале на вторичном рынке семье в среднем была доступна квартира площадью 54 кв. м, и, согласно статистике цен Земельного департамента Литвы, квартира площадью до 47 кв. м. в новостройке.

Хотя в Риге сопоставимых данных нет, ситуация с доступностью квартир на вторичном рынке там лучше, чем в Таллинне и Вильнюсе. По данным ценовой статистики Земельного департамента Латвии, в новостройке Риги семье в среднем была доступна квартира площадью 42 кв м.

Что принесет 2025 год рынку недвижимости?

В следующем году процентные ставки продолжат снижаться. По прогнозу Swedbank, Европейский центральный банк будет снижать процентную ставку по срочным депозитам на 25 базисных пунктов в каждую последующую сессию, доведя ее с нынешних 3,25% до 1,75% к сентябрю следующего года. Вместе с процентной ставкой центрального банка снижается и ставка Euribor, которая является основой кредитных договоров.

Рынок труда достаточно хорошо пережил годы рецессии. Уровень безработицы в этом году увеличился, но он будет постепенно снижаться по мере улучшения общей экономической ситуации. Средняя брутто-зарплата продолжает расти, но несколько более медленными темпами. Однако повышение подоходного налога вместе с ускорением инфляции приведет в следующем году к снижению реальной чистой зарплаты. Таким образом, улучшение доступности и спроса на квартиры в следующем году будет в основном поддерживаться снижением процентных ставок. Несмотря на более позитивные перспективы спроса, восстановление происходит постепенно, поскольку реальная чистая заработная плата падает, а уверенность домохозяйств в будущем все еще слаба.

За последние пару лет предложение на рынке жилья увеличилось, и выбор квартир сейчас широк. Улучшение спроса означает, что период продажи квартир начнет сокращаться, а переговорная сила покупателей жилья в отношении цены будет постепенно снижаться.

* Расчет доступности жилья в странах Балтии, проведенный Swedbank, основан на домохозяйстве, доход которого в 1,5 раза превышает среднюю чистую зарплату и которое желает купить квартиру площадью 55 кв. м. Под доступностью подразумевается ситуация, когда платежи по жилищному кредиту, взятому для покупки недвижимости на 30 лет при доле самофинансирования 15%, составляют 30% чистой зарплаты домохозяйства.