Kasvav euribor pani üüriinvestorid otsima odavamat laenu
Eelmise aasta juunis üle mitme aasta taas plussi kerkinud euribor on kasvanud üle kolme protsendi taseme. Kuna valdav osa Eestis väljastatavaid era- ja ärilaene on seotud just euriboriga, on see oluliselt kasvatanud ettevõtete finantskulusid ning tõstnud märgatavalt kapitalimahukas kinnisvarasektoris tegutsevate ettevõtete huvi soodsamatel tingimustel refinantseerimise vastu.
Kui negatiivse euribori perioodil Eesti ettevõtted võitsid märkimisväärselt kasutades ujuva intressimääraga laene, siis nüüd kanduvad kiiret kasvu näidanud euribori määrad ka laenuteenindamise kuludesse. Ettevõtete uute laenude intressimäärad on vähem kui aastaga 2-3 protsendipunkti võrra kõrgemal. Eesti ettevõtete kogu laenude maht on ligikaudu 13 miljardit eurot, mis tähendab aasta kohta suurusjärgus 300-400 miljoni euro võrra kasvanud kulusid.
Majanduse headel aegadel on tiheda konkurentsi tõttu panga marginaalide osa Eesti ettevõtete finantseerimisel olnud suhteliselt sarnane, kuid erinenud on laenuprojektide riskitase. Muutunud majanduskeskkond soosib madala riskiisuga tugevalt kapitaliseeritud panka, sest panga marginaal püsib hoolimata majandusolukorra muutustest samal tasemel. Kuna ettevõtete kiiresti kasvanud kulud enam emotsioonidele ruumi ei jäta, on laenukulud teravdatud tähelepanu all ja kasvab lepingumuudatuste ja refinantseerimiste arv. Keskmisest aktiivsem on hetkel kapitalimahukas kinnisvarasektor ja üürikinnisvarale keskendunud ettevõtjad.
Kas pangad lõpetavad laenu andmise?
Swedbanki lähenemine finantseerimise eeltingimustele majanduse erinevates tsüklites oluliselt ei muutu. See tähendab, et parematel aegadel tuleb pangal näha rohkem vaeva, et konkurentsis püsida, aga keerulisemas majandusolukorras kasvab Swedbanki populaarsus. Oleme ettevõtetele atraktiivne finantspartner, sest pakume stabiilsust. Meie põhinõuded kinnisvaralaenudele ei ole pikka aega muutunud.
Intressikeskkonna muutumise järel, viimase paari kuu jooksul, näeme suuremat huvi Swedbanki kinnisvaraga seotud laenude vastu just väiksemate kinnisvarainvestorite ja -arendajate hulgas. Selle põhjuseks on Swedbanki madal riskiisu.
Kui panga laenuportfellis on rohkem riskantseid laene, peab võimalike kahjude katmiseks kehvematel aegadel olema kogu laenuportfelli keskmine laenumarginaal kõrgemal. Madal riskiisu tähendab aga, et kinnisvara tagatisel laenu taotlemisel peab olenemata majandusolukorrast vastama konservatiivsematele tingimustele, mida täna tasakaalustab madalam laenukulu.
Tingimused kinnisvaraettevõttele
Tingimused, millele üüriinvestor või kinnisvaraarendaja peab vastama, ei ole tegelikult keerulised. Kinnisvaraga seotud äriplaani koostamisel peaks planeeritav võimalik renditulu ületama laenumakset vähemalt 20%, et katta ka kinnisvaraga seotud jooksvad kulud ning tekitada puhver ootamatuteks väljaminekuteks. Samuti arvestada, et reeglina finantseerib pank ettevõtete puhul kuni 60% kinnisvara turuväärtusest ja keskmiselt eelistavad ettevõtted ärilaenu pikkusega 12 aastat.
Kui need eeldused on täidetud, tuleks kriitiliselt otsa vaadata ka investeerimisobjektile. Kõige esimene töö investori jaoks on välja selgitada, kas kõik kinnisvaraga seotud dokumendid on juriidiliselt korras, näiteks väljastatud kasutusluba. Elamukinnisvara puhul on oluline korteri mõistlik suurus, kööginurga ja WC-vannitoa olemasolu. Kinnisvara arendusprojekti puhul peaks aga ettevõttel olemas olema plaan või reservid ka juhuks, kui tegelik ehitustööde kulu osutub planeeritud eelarvest suuremaks. Samuti ootame ettevõtte omanikelt, et neil on läbi mõeldud, kuidas tegutsetakse edasi juhul kui esialgne äriplaan ei hakka tööle. Näiteks ei õnnestu kinnisvara soovitud hinnaga müüa või üürida soovitud hinnatasemel.
Kui eelnevad etapid on edukalt läbitud, siis hindame kas äriplaani edukaks toimimiseks olevad eeldused tunduvad turuhindadega võrreldes realistlikud, ja kas laenutaotlejal saab oma tulevaste konkurentide ees olema konkurentsieeliseid. See on oluline mõistmaks, kas ettevõttel on tulevikus piisavalt rahavoogu võetava laenu tagasimakseteks. Kui tuleviku rahavooge vaadates on näha, et laenu teenindamiseks on reaalne kate olemas, saab laenutaotlus ka positiivse otsuse.
Kinnisvaraga tegelevate ettevõtete jaoks on õpikutarkus, kui oluline on kinnisvara puhul asukoht. Näiteks mõjutab linna või asula suurus ja tõmbekeskuste lähedus otseselt kinnisvara atraktiivsust müügi- või üüriobjektina. Likviidsuse puudumine on investori jaoks oluline risk just sellisel hetkel kui esialgne äriplaan peaks ebaõnnestuma. Hea äriplaani, siduvate eellepingute ja korraliku kogemustepagasi puhul on usaldab Swedbank asukoha riski hindamise reeglina ettevõtjatele. Kokkuvõttes on laenu saamiseks oluline tagatisvara kvaliteet ja võime ka tulevikus laenukohustuste teeninduseks vajalikku rahavoogu genereerida. Positiivne rahavoog annab finantseerijale kindluse, et ettevõttel on piisavalt vahendeid laenukohustuste teenindamiseks kogu laenuperioodi vältel.