Rootsi püüdlustel kinnisvaraturul riske vähendada on kõrvalmõjud

Rootsis on eluasemehinnad tublisti ülehinnatud

Rootsi eluhoonete hinnakasv hakkas kindlal sammul aeglustuma juba 2015. aasta lõpus, kui ostjad hakkasid arvestama teadmisega, et Finantsinspektsioon kehtestab amortisatsioonireegli ja muudab eluaseme soetamise laenudega veidi rangemaks. Samuti aeglustus eluhoonete hinnakasv ka 2010. aastal, kui Finantsinspektsioon laenamist karmistas. Siis kestis hindade kasvu aeglustumine ligikaudu kaks aastat, kuid kiirenes taas pakkumisest oluliselt suurema nõudluse tõttu ning madalate laenuintresside toel. Eluasemete hinnakasv on aastases võrdluses aeglustunud 2015. aasta oktoobri tipust (18%) käesoleva aasta septembris 6,7%-ni. Augustiga võrreldes hinnad küll langesid (-1,5%), kuid sellel on sesoonne mõju ja seda on varemgi juhtunud. Rootsis ületab eluasemete hinnakasv oluliselt palgakasvu. Rahvusvahelise Valuutafondi hinnangul oli möödunud aastal Rootsis sissetulekute ja eluasemete hinnakasvu vahe ligikaudu 40% üle ajaloolise keskmise. Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu (ESRB) mudeli järgi olid Rootsi eluasemehinnad 40-60% ülehinnatud, mida on rohkem kui mujal Euroopa Liidus.

Kinnisvarahindade kasvu aeglustumine on pakkumise ja nõudluse nihkumise tulemus

Rootsi rahvaarv kasvab kiiresti (viimase viie aastaga ligikaudu 512 000 inimese võrra) ning üha rohkem elanikke kolib suurlinnadesse. See on tekitanud suurema nõudluse uute eluhoonete järele. Kuigi selle aasta esimesel poolel oli uute eluhoonete ehitusmaht ligikaudu neli korda suurem kui viis aastat tagasi, ei ole see ikka veel rahvastiku juurdekasvu arvestades piisav. Rootsi majapidamiste soov osta eluase eesoleva aasta jooksul on käesoleva aasta kolmandas kvartalis küll alanenud, kuid vastav kindlustundenäitaja on eelmise aasta tasemest ikkagi parem. Uute eluhoonete ehitamine on sel aastal küll tugev, kuid see kasv on eelmise ja üleeelmise aasta näitajatega võrreldes mõnevõrra aeglustunud.

Madalad laenuintressid on laenamist ja sellega seotud riske suurendanud

Rootsi majandus on juba pikemat aega olnud olukorras, kus majandus- ja inimeste sissetulekute kasv on tugev, nende kindlustunne on paranenud, samal ajal kui intressimäärad on jätkuvalt ülimadalad. Selline olukord põhjustab varahindades liigset kasvu. Riksbanki peamised rahapoliitilised intressimäärad on negatiivsed (-0,50%) juba alates 2015.aasta algusest ning 0% juures on need olnud juba kolm aastat. Meie hinnangul tõstab Rootsi keskpank oma peamist intressimäära alles järgmise aasta kevadel. Kuigi keskpanga rahapoliitika eesmärgiks seatud 2-protsendilähedane inflatsioon on praegu juba ületatud ning järgmiseks aastaks ootame keskmiselt 2,1% hinnakasvu, on turuosalised intressimäärade tõusu suhtes tundlikud. Seetõttu on Riksbank intressimäärade tõstmisel ettevaatlik. Keskpanga intressimäärade tõus peaks tulema praeguse prognoosi järgi aeglane (meie hinnangul jõuab see 2019. aasta lõpuks vaid +0,5 protsendini).

Finantsinspektsiooni eesmärgiks on majapidamiste kõrge võlakoormusega seotud riskide vähendamine

Aktiivne laenamine on Rootsi majapidamiste võlakoormuse väga kõrgele tõstnud –  möödunud aastal ulatus see juba 157%-ni nende kasutatavast tulust (10 aastat tagasi oli see 128% ning 20 aastat tagasi 85%). Samas, näiteks Norras ja Taanis on majapidamiste võlg veelgi suurem – vastavad osakaalud olid möödunud aastal 195% ja 241%. Rootsi Finantsinspektsioon plaanib laenamist veelgi rangemaks muuta ning see peaks lähiajal vähendama nõudlust kallimate eluasemete järele, piirama laenamist ning samuti ohjeldama eluasemete hinnakasvu. Kuigi Finantsinspektsiooni plaanid kinnisvaraturgu rahustada on eluhoonete juba hinnakasvu tublisti aeglustanud ning pikendanud veidi nende müügiaega (mis on turu närvilisemaks teinud), on nende sammude eesmärgiks majapidamiste kõrge võlakoormuse ja sellega seotud riskide vähendamine. Paraku võib sellistel sammudel olla kinnisvaraturu jaoks liialt tugev efekt, mis loodetavasti on ajutine.

Rootsi majapidamiste säästud on suured ja nende laenude tagasimaksmisvõime on hea

Rootsi majapidamiste säästud on Euroopa Liidu suurimad (möödunud aastal 19% kasutatavast tulust) ning nende eelarve ülejääk on samuti suur. Meie hinnangul peaksid sissetulekute kasv, säästumäär ja eelarve ülejääk tugevad püsima ka lähiaastatel, mis tähendab, et majapidamiste laenude tagasimaksmisvõime on hea. Samas tuleb arvestada, et nii majapidamiste võlg kui ka säästud ei ole ühtlaselt jaotunud. Rootsis oli laenu osakaal eluasemehinnast keskmiselt 58%, mis tähendab, et nii majapidamistel kui ka pankadel on üldjuhul piisavalt tagatist, kui eluasemehinnad peaksid langema. Samuti näitab Rootsi Finantsinspektsiooni stressitest, et kuigi majapidamiste võlg on sissetulekutest kiiremini kasvanud, on nende intressitõusu taluvus suhteliselt hea (intresside ja sissetulekute suhe on viimastel aastatel isegi alanenud).

Kokkuvõtteks

Ühest küljest eluasemete tugev kasv, samas kui Rootsi Finantsinspektsioon karmistab laenamist, põhjustavad Rootsis kinnisvaraturu kiiret jahtumist. Meie hinnangul peaks eluasemehindade kasv stabiliseeruma, kuid riskide vähendamisel tehtavad vead, mis muudaksid turu veelgi närvilisemaks, võivad liigseid riske põhjustada ning eluasemete hindasid liialt alandada. Samas, Rootsi majapidamised, majandus tervikuna ja riigirahandus on tugevad.