Balti riikide pealinnade eluaseme taskukohasuse analüüs

Korterite taskukohasus on tänu järk-järgult langevatele intressimääradele hakanud paranema. Tänu sellele on korteriturg eelmise aasta teisest poolest elavnenud. Netopalga kasv on aeglustunud ja ületab korterite hinnakasvu vaid vähesel määral. Tallinna korterituru aktiivsus on koondunud peamiselt järelturule, samas kui broneeringute arv uusarendustes on endiselt tagasihoidlik.

Tallinna korteriturul oli aktiivne aasta algus

Eesti majandus on kasvule pöördunud ning vaatamata globaalsetele kaubanduspingetele prognoosime kasvu jätkumist. Registreeritud töötus on vähenenud ning tööhõivemäär püsib kõrge. Inflatsiooni aeglustumine euroalal tervikuna lubab Euroopa Keskpangal intressimäärasid kärpida, mille mõjul langeb ka laenulepingute aluseks olev euribor.

Vaatamata positiivsetele uudistele püsib majapidamiste kindlustunne äärmiselt nõrk – ollakse mures pere tulevase finantsolukorra pärast ning inflatsiooniootused püsivad kõrged. Küll on aga näha selgeid märke majapidamiste meeleolu paranemisest kinnisvaraturul. Korterituru aktiivsus on eelmise aasta teisest poolest kiiresti paranenud ning väljastatud eluasemelaenude käive hoogsalt kasvanud.

Tänavuse aasta esimeses kvartalis tehti Tallinna korteriturul viiendik rohkem tehinguid kui aastatagusel samal perioodil, mil turul oli madalseis. Aktiivsust oli peamiselt näha järelturul, mille tehingute arv püsis üle viimase 10 aasta keskmise taseme.

Broneeringute arv uusarendustes oli esimeses kvartalis endiselt tagasihoidlik. Kuigi korterite taskukohasus on intressimäärade languse toel hakanud paranema, on uusarenduste kõrge hinnatase muutnud need kättesaadavaks keskmisest jõukamatele majapidamistele. Seetõttu võtab nõudluse laialdasem paranemine rohkem aega.

Palgakasv ületab napilt korterite hinnakasvu

Swedbanki hinnangul kasvas netopalk Tallinnas esimeses kvartalis veidi üle 3% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Netopalga kasv on oluliselt aeglustunud, kuid korterite hinnakasv jäi sellele veidi alla. Maa- ja Ruumiameti statistilised andmed näitavad, et Tallinna järelturu korterite hinnad olid esimeses kvartalis aastases võrdluses mullusest keskmiselt 3% kõrgemad.

Uusarenduste korteritega tehakse suur osa tehingutest eelnevate kokkulepete põhjal, mis jõuavad Maa- ja Ruumiameti statistikasse hoone valmimisel. Selle põhjal on selge, et arendajad on teinud hinnasoodustusi, kuna uusarenduste keskmine hind oli esimeses kvartalis pea 3% eelnevast aastast madalam. Arendajate kodulehtede statistika põhjal oli uusarenduste keskmine pakkumishind esimeses kvartalis ligi 3% kõrgem võrreldes eelmise aasta sama ajaga ning ületas esimest korda 5000 eurot ruutmeetri kohta. Tõenäoliselt pakuvad arendajad endiselt ostjatele mõningaid allahindlusi või tasuta lisahüvesid.

Uusarenduste jätkuvat hinnatõusu selgitab osaliselt suurem projektide osakaal Tallinna eksklusiivsemates piirkondades, mis jäävad seetõttu ka kõrgemasse hinnaklassi. Kõrged intressimäärad on uusarenduste korterid keskmise palgateenija jaoks kättesaamatuks muutnud ning mitmed arendajad on selle valguses orienteerunud jõukamatele ostjatele. Teisalt sunnivad ka maksutõusud ning arendajaid ees ootavad uued nõuded tagasihoidliku nõudluse kiuste uusarenduste hinnataset hoidma.

Korterite taskukohasus paraneb, kuid uusarendused on endiselt jõukate majapidamiste pärusmaa

Korterite üldine kättesaadavus jätkas aga esimeses kvartalis paranemist. Peamiselt toetas taskukohasust intressimäärade langus, varasemast tagasihoidlikum netopalga kasv oli korterite hinnakasvust vaid napilt kiirem ja suurt rolli ei mänginud.

Esimeses kvartalis sai Tallinnas elav pere keskmiselt* lubada endale järelturul kuni 70-ruutmeetrise korteri. Viimati oli taskukohasus sellest parem 2022. aasta teises kvartalis, kui keskmiselt oli järelturul võimalik osta kuni 78-ruutmeetrine korter.

Arendajate pakkumishinda arvestades oli Tallinna perel esimeses kvartalis keskmiselt võimalik soetada ligi 39-ruutmeetrine korter uusarenduses, kuid aasta tagasi samal ajal 33-ruutmeetrine.

Swedbanki prognoosi järgi jätkab Euroopa Keskpank tänavu intressimäärade langetamist, millega aasta lõpuks jõuab hoiustamise püsivõimaluse intressimäär 1,5%-ni. Koos keskpanga intressimääraga liigub allapoole ka euribor.

Kuigi maksumuudatuste tõttu väheneb tänavu keskmise palgasaaja ostujõud, on intressimäärade langetamisel korterite taskukohasusele oluline positiivne mõju. Seetõttu prognoosime tänavu korterite kättesaadavuse jätkuvat paranemist, mis toetab omakorda ka nõudlust. Kuigi nõudlus uusarenduste korterite järele ei ole veel suurenenud, võiks koduostjad hakata oma pilku taas rohkem uusarenduste poole suunama, mis eeldab ka vähem eksklusiivset pakkumist.

Vaata ka esitlust „Kevad Eesti majanduses – taastumine jätkub“ (PDF).

Uusarenduste kättesaadavus Balti riikides on parim Vilniuses

Vilniuses oli esimeses kvartalis perele keskmiselt kättesaadav ligi 66-ruutmeetrine korter järelturul. Kuigi Riias hästi võrreldavad andmed puuduvad, on sealne olukord järelturu korterite kättesaadavusega tervikuna parem kui Tallinnas ja Vilniuses.

Läti maa-ameti hinnastatistika andmetele tuginedes oli Riias perele keskmiselt kättesaadav 55-ruutmeetrine korter uusarenduses. Leedu maa-ameti hinnastatistika põhjal oli Vilniuses kättesaadav 58-ruutmeetrine korter uusarenduses. Tallinnas oli vastav näitaja Maa- ja Ruumiameti tehingustatistika põhjal 47 ruutmeetrit.

Kuna tegemist on eelnevalt sõlmitud  kokkulepetega, mis kajastuvad statistikas viitajaga, on valikus olevate uusarenduste korterite taskukohasus madalam.

Vaata ka Swedbanki kinnisvarahommiku videot praegu kinnisvara- ja laenuturul toimuvast:

* Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse arvutuse aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55-ruutmeetrist korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.

Vaata ka täismahus eluaseme taskukohasuse analüüsi „Falling interest rates are attracting buyers“ (inglise keeles).