События в секторе недвижимости
Сектор недвижимости неоднороден, но включает несколько сегментов, каждый – со своими тенденциями и характеристиками. Он не влияет на экономику. Скорее, цены зависят от общего развития экономики. Проще говоря, самый главный фактор здесь – успехи людей и бизнеса.
Жилищная недвижимость
Поскольку в районах с меньшим населением количество сделок часто бывает довольно скромным, о последних событиях лучше всего говорить на основе рынка квартир Таллинна. В 2020 году здесь было совершено 8,9 тысячи сделок с квартирами, что на 9 процентов меньше, чем в 2019 году. Снижение в целом за год произошло в основном за счет результатов второго квартала, когда количество сделок уменьшилось на 33 процента по сравнению с предыдущим годом. Самым слабым месяцем был апрель, когда количество сделок с квартирами в Таллинне было на 43% меньше, чем годом ранее. В сентябре и октябре количество транзакций было на 2,3 процента и 2,6 процента больше, чем в 2019 году соответственно. В четвёртом квартале количество сделок было уже на 8,5 процента больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Активность на рынке жилья быстро восстановилась, что подтверждается статистикой центрального банка. В 2020 году объём жилищных кредитов в Эстонии увеличился на 6,7 процента. Такой же темп роста был и в 2019 году. По итогам 2020 года объём жилищных кредитов составил 8,6 млрд евро. Объем новых жилищных кредитов, выданных в течение года, составил 1,4 миллиарда евро, или -2 процента по сравнению с предыдущим годом.
Такое быстрое восстановление было несколько неожиданным по сравнению даже с самыми оптимистичными прогнозами. Мы знаем, как обстоят дела в туристическом секторе, и пока не ясно, восстановится ли там спрос до весны. По их данным, занятость в секторах, зависящих от туризма, составляет порядка 30 000 человек, что составляет почти 5 процентов всей занятости в Эстонии.
Несмотря на то, что 5% людей испытывают сильное давление с точки зрения доходов, это не повлияло на поведение значительной части остальных домохозяйств. Очевидно, общий негативный новостной фон не отпугнул покупателей недвижимости.
Вообще говоря, поддержание потребительского доверия и покупательной активности очень положительно влияет на экономическую активность, так как позволяет девелоперам-застройщикам начинать новые строительные проекты.
Новые разработки
Количество непроданных новых квартир в Таллинне и его окрестностях в последние годы колебалось в среднем от 2700 до 3200. По статистике Тыну Тоомпарка, в конце прошлого года их было 2905, что является вполне обычным уровнем.
Хотя продажи во втором квартале 2020 года (при наличии первоначального соглашения или обязательственно-правового договора) составляли всего 25–35 процентов от обычного уровня последних лет, продажи во второй половине года были высокими. В 2020 году в крупных застройках Таллинна и Харьюского уезда было продано 3445 новых квартир/таунхаусов, что на 13 процентов меньше, чем годом ранее. Есть основания ожидать, что продажи в 2021 году снова будут немного выше, и в среднем новые проекты будут продаваться как минимум через 12 месяцев. Если рассматривать только объёмы продаж новых объектов в четвёртом квартале, то рост составил +36 процентов в Таллинне и +19 процентов в Харьюмаа.
Продажа новостроек на основании данных Земельного департамента (вещно-правовые договоры) показывает, что в четвёртом квартале 2020 года доля новых квартир в сделках с квартирами в Таллинне составила 37 процентов. Это был чрезвычайно высокий уровень. Вероятно, более логично, что в будущем доля новых объектов останется в пределах 20-30 процентов.
Цены
Если мы посмотрим на изменение цен в 2020 году, то средняя цена сделок с квартирной собственностью в Эстонии в целом изменилась на +7 процентов по сравнению с 2019 годом, в Таллинне также на +7 процентов. Стоит отметить, что доля столицы во всех сделках с квартирами в Эстонии обычно составляет от 40 до 50 процентов, а в четвёртом квартале – 44 процента.
При анализе цен мы отслеживаем почти 20 городов Эстонии, более 2/3 из которых приходятся на четвёртый квартал в годовом сравнении с положительной динамикой цен. Даже в самый спокойный период весной было неверно говорить о падении цен, скорее, активность снизилась.
Что касается прогноза по жилой недвижимости на следующие 6–12 месяцев, важно отметить, что даже при наихудшем сценарии уровень безработицы в настоящее время не превысит 10% до лета, то есть количество безработных не должно превысить 70 000. Если посмотреть наиболее пострадавшие отрасли экономики, увеличение может происходить, в частности, в гостиничном секторе, пассажирском транспорте и в области его обслуживания (аэропорты, порты), у туроператоров, в торговли автомобилями и одеждой.
В этом году трудно предвидеть резкое падение цен на жилую недвижимость. Падение цен обычно происходит из-за того, что значительная часть владельцев недвижимости вынуждена продавать недвижимость в сжатые сроки.
Это высокое давление продаж не проявляется в возможном увеличении числа безработных (если бы уровень безработицы был выше 10 процентов или даже выше 12 процентов, это была бы отдельная история) или со стороны разработчиков. Картина девелоперов разнообразна, и степень консерватизма в финансировании сильно различается. Часто девелоперский проект может быть неплохим, но если финансирование берётся по высокой цене и в короткие сроки, даже небольшая неожиданность может иметь серьёзные последствия.
В настоящее время нет оснований полагать, что какой-либо девелопер в одиночку окажет такое существенное влияние на рынок, что цены могут существенно измениться. Для этого должно быть несколько таких неожиданных проблем. Так что в этом году мы ожидаем стабильных цен. В эстонской экономической системе даже слишком много ликвидности, и покупатели, похоже, тоже доверяют ей. Конечно, есть возможность заблокировать экономику, чтобы ничего больше не двигалось. Но нет никаких оснований рассматривать это как вероятный сценарий.
В свете рынка квартир наличие второй квартиры в очень большом количестве домохозяйств можно назвать неким слабым косвенным моментом. Точной статистики нет, но видно, что растёт количество случаев, когда старое жильё сохраняется, а в дополнение к нему приобретается квартира в качестве инвестиции или для сдачи в аренду.
Важно, что по каким-то причинам у собственников нет идеи выставлять такие квартиры на продажу одновременно (например, потому что сдача в аренду не приносит ожидаемой прибыли). В настоящее время это давление не заметно, поскольку уровень долговой нагрузки эстонских домохозяйств невысок по сравнению с другими странами. В течение довольно длительного периода доходы большинства домохозяйств росли быстрее, чем их долговая нагрузка.
Коммерческая недвижимость
В случае с коммерческой недвижимостью можно выделить два основных сегмента: коммерческий и офисный. У обоих есть свои современные риски. Стоимости коммерческой недвижимости угрожают домашние офисы электронной коммерции и офисной недвижимости. Конечно, эти риски нельзя полностью игнорировать, но успех электронной коммерции предсказывался так долго, что кредиты торговых центров будут возвращены до того, как это изменение будет полностью реализовано.
Более того, нельзя ставить знак равенства между торговыми центрами и торговой деятельностью. Если мы посмотрим на торговлю с наибольшим оборотом, на первом месте будут автомобили и запчасти к ним, затем – супермаркеты и топливо, которые вместе составляют 65 процентов от общего оборота розничных компаний. Что касается автомобилей и топлива, трудно представить себе, как электронная коммерция заменит физическую торговлю. Также трудно увидеть высокую долю электронной торговли в таких важных товарных группах, таких как строительные материалы, крупная бытовая техника и цветы.
Наиболее уязвимыми сегментами старой торговли являются электроника, спортивные товары, одежда, обувь, книги и так далее. Но они составляют довольно небольшую долю от общего объёма торговли.
Ещё один фактор, отличающий торговую и коммерческую недвижимость, заключается в том, что торговые центры, как правило, представляют собой удачно расположенные здания со всеми видами других услуг: столовые, кинотеатры, телекоммуникационные компании, банки, парикмахерские, медицинские услуги и т. д. Глядя на то, насколько по-другому средний потребитель тратит деньги по сравнению с тем как он делал это, скажем, 15 лет назад, изменения, безусловно, огромны. Просто нужно быть готовым предложить то, что хочет покупатель. Изменения, безусловно, выявят победителей и проигравших, но, скорее, в долгосрочной перспективе. В краткосрочной перспективе сейчас есть ощущение, что большой скачок в сторону электронной коммерции отступил, как только торговые центры снова открыли свои двери.
В случае с офисами эффект от работы из дома, безусловно, заметен, но, похоже, они не сильно меняют рынок. Это, несомненно, долгосрочный риск, но сейчас существует больший риск – переоценить это явление.
Цены
Что касается изменения цен на коммерческую недвижимость, то в течение короткого времени рынок оставался очень спокойным. Однако если говорить об уровне цен на коммерческую недвижимость в Эстонии заслуживает внимания один показатель: существует минимальное количество сделок, когда коммерческая недвижимость переходила из рук в руки с годовой доходностью менее 6 процентов. Это показывает, что период низких процентных ставок не привёл к тому, что доходность была настолько низкой, что цены стали очень чувствительны к любым неожиданностям.
Относительно высокая доходность означает некоторую невосприимчивость к более слабым денежным потокам или более высоким процентным ставкам в краткосрочной перспективе. Относительно высокая доходность по сравнению с преобладающими на рынке процентными ставками позволяет нам ожидать стабильных цен и на коммерческую недвижимость. Возможное изменение восприятия покупателями результатов деятельности (долгосрочный взгляд на процентные ставки) теперь кажется более важным фактором, чем краткосрочные изменения денежного потока зданий. По крайней мере, пока они остаются в пределах +/- 10 процентов от года в целом.
В целом, лишь небольшая часть сектора недвижимости пострадала от снижения денежных потоков более чем на 10% в 2020 году, и в этом году ожидается восстановление.
