Kinnisvarasektori arengutest
Kinnisvarasektor ei ole ühtne, vaid sisaldab mitmeid segmente, kõigil oma trendid ja eripärad. Samuti ei juhi see majandust – pigem sõltuvad hinnad majanduse üldisest arengust. Väga lihtsustatult võib öelda, et kõige olulisem on siinsete elanike ja ettevõtete edukus.
Elukondlik kinnisvara
Kuna väiksema elanike arvuga piirkondades on tehingute arv tihti üsna tagasihoidlik, on viimase aja arengutest kõige parem rääkida Tallinna korterituru baasil. 2020. aastal tehti siin 8900 korteritehingut, mis on 9 protsenti vähem kui 2019. aastal samal ajal. Aasta kokkuvõttes toimunud languse põhjuseks oli eelkõige teise kvartali tulemused, mil tehingute arv kahanes 33 protsenti võrreldes aasta varasemaga. Kõige nõrgemaks kuuks osutus aprill, mil Tallinna korteritehingute arv oli 43 protsenti väiksem kui aasta varem. Septembris ja oktoobris oli tehingute arv vastavalt 2,3 protsenti ja 2,6 protsenti kõrgem kui 2019. aastal. Neljanda kvartali kokkuvõttes oli tehingute arv juba 8,5 protsenti suurem kui eelmise aasta samal ajal.
Aktiivsus eluasemeturul taastus kiiresti, mida kinnitab ka keskpanga statistika. 2020. aastal kasvas eluasemelaenude maht Eestis 6,7 protsenti. Sama kasvutempo oli 2019. aastal. Eluasemelaenude maht oli 2020. aasta lõpus 8,6 miljardit eurot. Uute väljastatud eluasemelaenude maht oli aasta jooksul 1,4 miljardit eurot ehk -2 protsenti võrreldes aasta varasemaga.
Nii kiire taastumine oli natuke ootamatu isegi kõige optimistlikumate prognoosidega võrreldes. Me teame, milline olukord valitseb turismisektoris ja praegu pole näha, et enne kevadet seal nõudlus taastuks. Turismist sõltuvate sektorite hõive on nende enda sõnul suurusjärgus 30 000 inimest, moodustades ligi 5 protsenti kogu Eesti tööhõivest.
Hoolimata sellest et 5 protsenti on oma sissetulekute mõttes tugeva surve all, ei ole see mõjutanud suure osa ülejäänud leibkondade käitumist. Ilmselgelt ei ole üldine negatiivne uudisfoon kinnisvaraostjaid heidutanud.
Laias laastus on ostjate kindlustunde ja ostuaktiivsuse püsimine majandusaktiivsuse jaoks väga positiivne, sest võimaldab arendajatel-ehitajatel alustada uute ehitusprojektidega.
Uusarendused
Tallinnas ja selle lähiümbruses on müümata uute korterite arv kõikunud viimastel aastatel keskmiselt 2700–3200 vahel. Tõnu Toomparki statistika põhjal oli eelmise aasta lõpus see arv 2905, mis viitab üsna tavapärasele tasemele.
Kuigi 2020. aasta teise kvartali müük (kui esialgne kokkulepe ehk võlaõiguslik leping) oli vaid 25–35 protsenti viimaste aastate tavapärasest tasemest, siis aasta teisel poolel oli müük tugev. 2020. aasta kokkuvõttes müüdi Tallinnas ja Harjumaal suuremates arendustes 3445 uut korterit/ridaelamuboksi, mis oli 13 protsenti vähem kui aasta varem. On põhjust oodata, et 2021. aasta müük on taas veidi kõrgem ja keskmiselt saavad uued projektid jätkuvalt vähemalt 12 kuuga müüdud. Kui vaadata ainult neljanda kvartali uute objektide müügimahte, siis olid kasvud Tallinnas koguni +36 protsenti ja Harjumaal +19 protsenti.
Uusarenduste müük Maa-ameti andmete baasil (asjaõiguslikud lepingud) näitab, et 2020. aasta neljandas kvartalis oli uute korterite osakaal Tallinna korteritehingutes 37 protsenti. See oli ülikõrge tase. Ilmselt on loogilisem, et edaspidi püsib uute objektide osakaal pigem 20-30 protsendi vahemikus.
Hinnad
Kui vaadata 2020. aasta hinnamuutusi, siis kogu Eesti korteriomandite tehingute mediaanhind muutus +7 protsenti võrreldes 2019. aastaga, Tallinnas samuti +7 protsenti. Tasub välja tuua, et pealinna osa kogu Eesti korteritehingutest on tavaliselt 40–50 protsendi vahel, neljandas kvartalis konkreetselt 44 protsenti.
Hindade analüüsimisel jälgime ligi 20 linna Eestis, nendest üle 2/3 olid neljandas kvartalis aastases võrdluses positiivse hinnaliikumisega. Ka kõige vaiksemal perioodil kevadel ei olnud õige öelda, et hinnad oleksid langenud, pigem kadus aktiivsus.
Elukondliku kinnisvara järgmise 6–12 kuu prognoosi mõttes on oluline märkida, et ka kõige halvema stsenaariumi juures ei näe praegu tööpuuduse määra enne suve tõusvat üle 10 protsendi taseme, st töötute arv ei tohiks kasvada üle 70 000. Kui vaadata kõige rohkem kannatanud majanduse osi, siis see kasv võib tulla eelkõige majutusest, reisijate transpordist või seda teenindavatest tegevustest (lennujaamad, sadamad), reisikorraldusest, auto- ja rõivakaubandusest.
Raske on näha selle aasta jooksul elukondliku kinnisvara hindade suurt langust. Hinnalangus tuleb tavaliselt sellest, et oluline osa kinnisvaraomanikest peab müüma ja tegema seda ajalise survega.
Seda suurt müügisurvet ei näe töötute arvu võimalikust kasvust (kui tööpuuduse määr liiguks üle 10 protsendi või isegi üle 12 protsendi, oleks ehk teine lugu) ega ka arendajate poolt. Arendajate pilt on kirev ja finantseerimisel on konservatiivsuse aste väga erinev. Tihti ei pruugi arendusprojekt ollagi halb, aga kui finantseerimine on võetud kõrge hinnaga ja lühikeste tähtaegadega, siis võib ka väike ootamatus olla suure mõjuga.
Praegu ei ole põhjust arvata, et mõni arendaja mõjutaks üksi turgu nii märkimisväärselt, et hindu suuresti liigutada. Siis peab neid ootamatuid probleeme tekkima mitu. Nii et sel aastal ootame stabiilseid hindu. Likviidsust on Eesti majandussüsteemis isegi liiga palju, ostjatel tundub ka kindlustunnet olevat. On muidugi võimalik, et keegi paneb majanduse lukku, nii et miski ei liigu enam. Aga seda pole põhjust tõenäolise stsenaariumina arvestada.
Teatud kaudse nõrga komponendina võib korterituru valguses välja tuua väga paljudel leibkondadel teise korteri olemasolu. Täpne statistika küll puudub, aga on näha, et kasvanud on juhtumid, kus uue eluaseme ostmisel säilitatakse vana või ostetakse olemasolevale lisaks korter investeeringuks/väljaüürimiseks.
Tähtis on, et omanikel ei tekiks mingil põhjusel ühekorraga ideed sellised korterid müüki paisata (nt seetõttu, et väljaüürimine ei too oodatud tulu). Praegu pole seda survet näha, sest Eesti leibkondade võlakoormuse tase ei ole rahvusvahelises võrdluses kõrge. Päris pika perioodi jooksul kasvas enamikul leibkondadel sissetulek kiiremini kui võlakoormus.
Kommertskinnisvara
Kommertskinnisvara puhul on kaks suurimat segmenti: kaubandus ja büroo. Mõlema puhul on olemas oma moodsad riskid. Kaubanduskinnisvara väärtust ähvardab e-kaubandus ja bürookinnisvara kodukontorid. Loomulikult ei saa neid riske päris tähelepanuta jätta, kuid e-kaubanduse võidukäiku on ennustatud juba nii kaua, et keskuste laenud saavad enne tagasi makstud, kui see muutus ükskord täies mahus kohale jõuab.
Pealegi ei saa kaubanduskeskuste ja -tegevuse vahele tõmmata võrdusmärki. Kui vaatame kõige suurema käibega kaubandustegevust, siis esikohal on autod ja nende varuosad, järgnevad supermarketid ja kütus, mis andsid kokku 65 protsenti kogu jaekaubandusettevõtete käibest. Autode ja kütuste puhul on raske näha, kuidas e-kaubandus füüsilist kaubandust asendaks. Ka järgmiste oluliste kaubagruppide puhul, nagu ehitusmaterjalid, suured kodumasinad ja lilled, on samuti keeruline näha e-kaubanduse suurt osakaalu.
Eks kõige haavatavamad vana kaubanduse segmendid on elektroonika, spordikaubad, riided, jalatsid, raamatud jne. Aga need annavad üsna väikese osa kogu kaubanduse mahust.
Teine tegur, mis kaubandust ja kaubanduskinnisvara eristab, tuleb sellest, et kaubanduskeskused on üldjuhul heas asukohas asuvad hooned, kus on esindatud ka kõikvõimalikud muud teenused: toidukohad, kino, telekomifirmad, pangad, juuksur, meditsiiniteenused jne. Vaadates, kui erinevalt keskmine tarbija kulutab raha võrreldes näiteks 15 aasta taguse ajaga, on kindlasti edasised muutused suured. Selleks tuleb lihtsalt valmis olla, et pakkuda seda, mida ostja tahab. Muutused tekitavad kindlasti võitjaid ja kaotajaid, kuid pigem pikas perspektiivis. Lühiajaliselt on küll praegu selline tunne, et suur hüpe e-kaubanduse poole taandus kohe, kui ostukeskused taas uksed avasid.
Büroode puhul on kodus töötamise mõju kindlasti näha, aga ilmselt see turgu siiski märkimisväärselt ei muuda. See on kahtlemata pikaajaline risk, kuid suurem risk on sel teemal praegu üle mõelda.
Hinnad
Mis puudutab kommertskinnisvara hinnamuutusi, siis turg on jäänud lühiajaliselt väga vaikseks. Üks näitaja väärib siiski Eesti kommertskinnisvara hinnataseme puhul tähelepanu: on minimaalne arv tehinguid, kus ärikinnisvara on vahetanud omanikku aastase tootlusega alla 6 protsendi. See näitab, et madalate intressimäärade periood ei ole viinud tootlust nii madalale, et hinnad muutuksid igasuguse ootamatuse suhtes väga sensitiivseks.
Suhteliselt kõrge tootlus tähendab teatud immuunsust lühiajaliselt nõrgema rahavoo või kõrgemate intressimäärade suhtes. Just suhteliselt kõrge tootlus turul kehtivate intressimääradega võrreldes on see, mis lubab ka kommertskinnisvara puhul oodata stabiilseid hindu. Ostjate võimalik arvamuse muutumine tootluse kohta (pikaajaline vaade intressimääradele) tundub praegu olevat olulisem faktor kui lühiajalised muutused hoonete rahavoos. Vähemalt nii kaua, kui need püsivad aasta kokkuvõttes +/– 10 protsendi piires.
2020. aastal kannatas kokkuvõttes rahavoogude rohkem kui 10-protsendilise languse all vaid väike osa kinnisvarasektorist ning on oodata, et käesoleval aastal tuleb taastumine.
