Таллиннский рынок жилья: в первом квартале быстрый рост цен, но в перспективе – стабилизация
Судя по динамике индекса доступности жилья Swedbank, в первом квартале этого года по сравнению с предыдущим годом доступность жилья в Таллинне снизилась. Причиной снижения доступности жилья стало замедление роста нетто-зарплаты, а также цены сделок в первый месяц года, которые превышали обычный уровень. В первом квартале 2017 года рост нетто-зарплаты жителей столицы замедлился до 5,4% в годовом сравнении. При этом цены на недвижимость выросли на 12%.
Рост цен не имел под собой широкой основы и на квартальный результат серьёзное влияние оказал январский 22-процентный рост цен на недвижимость в центре города. Это можно объяснить структурой сделок (сданы были два новых проекта с ценой выше средней), а также эффектом низкой базы, поскольку в январе прошлого года цены на квартиры упали на 10%. В последующие месяцы рост цен как в центре города, так и по городу в целом постепенно замедлился, и по предварительным данным цены на недвижимость были в апреле на 5% и в мае на 6% выше, чем годом ранее.
Девелоперы готовы реагировать в случае роста спроса
В первом квартале этого года продолжилось активное добавление новых жилых площадей на рынке квартир Таллинна. Разрешение на использование выдано на 600 новых квартир. Статистика первого квартала по квартирам, строительство которых началось, отсутствует, но данные прежних периодов говорят о тенденции снижения. Несмотря на это, в первом квартале разрешения на строительство выданы более чем на тысячу новых квартир. Не все полученные разрешения будут реализованы, но исключительно большое число разрешений на строительство показывает, что девелоперы готовы удовлетворить спрос, и если он повысится, то новые проекты пойдут в работу. Будущее обещает быть относительно уравновешенным, поскольку при возникновении спроса на него последует реакция.
Рост остатка по жилищным кредитам за последний год постоянно ускорялся, и к апрелю достиг 6-процентного уровня в годовом исчислении. Однако речь идёт всё же об относительно умеренном росте, который пока никак не походит на предыдущий бум, когда портфель жилищных кредитов рос примерно на 80% в годовом сравнении. Ускорению роста кредитного портфеля способствуют остающаяся низкой ставка Euribor и быстрый рост покупательной способности населения.
В ближайшее время процентные ставки будут оставаться на низком уровне
В текущем году мы ожидаем продолжения замедления реального роста нетто-зарплаты, поскольку номинальный рост зарплат немного замедлится, а рост потребительских цен до конца года составит примерно 3%. Это уменьшит покупательную способность населения и может негативно сказаться как на потреблении, так и в части спроса на новое жильё. В следующем же году мы вновь ожидаем реального роста средней нетто-зарплаты благодаря изменениям в налогообложении. Европейский центробанк, по нашим оценкам, может приступить к пересмотру своих базовых процентных ставок лишь в конце следующего года, поэтому можно предположить, что как минимум в ближайшее время низкие процентные ставки сохранятся.
В соответствии с индексом Swedbank, доступность квартир в Риге и Вильнюсе улучшилась в первом квартале по сравнению с тем же периодом прошлого года. Если в Вильнюсе рост цен на квартиры замедлился, и рост нетто-зарплаты превысил 10%, то в Риге рост квартирных цен ускорился до 11% в годовом исчислении и впервые за последние четыре года превысил рост нетто-зарплаты. Из трёх столиц стран Балтии в четвёртом квартале жильё по-прежнему было самым доступным в Риге.
*При расчёте индекса доступности жилья в странах Балтии, Swedbank берёт за основу домохозяйство с доходом в 1,5 средней нетто-зарплаты, наметившее покупку квартиры площадью 55 м². Под доступностью подразумевается ситуация, когда возвратные платежи по взятому на 30 лет жилищному кредиту с 15-процентным самофинансированием составляют 30% нетто-зарплаты семьи.
Индекс доступности жилья Swedbank по столицам Балтийских стран за первый квартал 2017 года.
