Tallinna eluasemeturul esimese kvartali hinnakasv kiire, kuid väljavaade stabiilne
Swedbanki eluaseme taskukohasuse indeksi järgi vähenes Tallinna eluaseme taskukohasus selle aasta esimeses kvartalis võrreldes aastatagusega. Taskukohasuse languse taga on nii aeglustunud netopalga kasv kui ka tavapärasest kõrgemad kinnisvaratehingute hinnad aasta esimesel kuul. 2017. aasta esimeses kvartalis aeglustus pealinlaste netopalga kasv 5,4%-ni aastases arvestuses, kinnisvara hinnad tõusid aga 12%. Sealjuures ei olnud hinnakasv laiapõhjaline ning kvartali tulemust mõjutas oluliselt kesklinna 22%-ne kasv jaanuaris. Seda võib põhjendada nii tehingute struktuuriga, valmis kaks keskmisest kallimat uusarendust, kui ka baasiefektiga, sest eelmise aasta jaanuaris olid kesklinna korterite hinnad 10% languses. Järgnevatel kuudel on hinnakasv nii kesklinnas kui linnas tervikuna tasapisi aeglustunud ning esialgsetel andmetel olid kinnisvara hinnad aprillis 5% ning mais 6% kõrgemad kui aasta varem.
Suurema nõudluse tekkimisel on arendajad valmis reageerima
Selle aasta esimeses kvartalis jätkus aktiivne uute eluruumide lisandumine Tallinna korterite turule, kasutusluba anti 620-le uuele korterile. Statistika esimesel kvartalil ehitusega alustatud korterite kohta küll puudub, kuid eelnevate perioodide andmed näitavad seal langustrendi. Vaatamata sellele väljastati esimesel kvartalil ehituslube rohkem kui tuhandele uuele korterile. Kõik ehitusloa saanud korterid kindlasti ei valmi, kuid väljastatud ehituslubade erakordselt suur hulk näitab, et arendajad on valmis nõudlusele vastama ning selle kerkimisel uued projektid töösse lülitama. Seetõttu võib eeldada ka suhteliselt tasakaalukat tulevikku, kus ollakse valmis suurema nõudluse tekkimisel sellele reageerima.
Eluasemelaenude jäägi kasv on viimasel aastal järjepidevalt kiirenenud ning jõudis selle aasta aprilliks 6%-ni aastases arvestuses. Tegemist on siiski suhteliselt mõõduka kasvuga, mis ei meenuta veel kuidagi eelmist buumi, kus eluasemelaenude portfell kasvas ligikaudu 80% aastases arvestuses. Laenuportfelli kasvu kiirenemisele aitab kaasa jätkuvalt madal Euribor ja elanike ostujõu kiire tõus.
Lähiajal madalad intressimäärad veel püsivad
Käesoleval aastal ootame netopalga reaalkasvu jätkuvat aeglustumist, kuna nominaalne palgakasv aeglustub veidi ja tarbijahindade kasv jääb aasta lõpuni 3% lähedale. See vähendab elanike ostujõudu ja võib pärssida nii tarbimist kui nõudlust uute eluasemete järele. Järgmisel aastal ootame aga tänu maksumuudatustele jällegi keskmise netopalga reaalkasvu tõusu. Euroopa Keskpank peaks meie hinnangul hakkama oma baasintresse liigutama alles järgmise aasta lõpus, mistõttu võib vähemalt lähiajal eeldada madalate intresside püsimist.
Swedbanki indeksi järgi Riia ja Vilniuse korterite taskukohasus paranes selle aasta esimeses kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga. Kui Vilniuse korterite hinnakasv veidi aeglustus ja netopalga kasv ületas 10% piiri, siis Riias kiirenes korterite hinnakasv 11%-ni aastases arvestuses ning ületas netopalga kasvu esimest korda viimase nelja aasta jooksul. Balti riigi pealinnadest oli neljandas kvartalis eluase jätkuvalt kõige taskukohasem Riias.
*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on võetud leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.
Swedbanki 2017. aasta esimese kvartali Balti eluaseme taskukohasuse indeks
