Жители Таллинна всё чаще предпочитают новые квартиры

В прошлом году жильё в Таллинне стало немного доступнее, поскольку быстрый рост зарплат опередил рост цен на столичные квартиры и рост процентных ставок по кредитам. Рост средней цены за квадратный метр таллиннских квартир замедлился в прошлом году до 5%, а рост нетто-зарплаты жителей столицы ускорился до 10%. В прошлом году житель столицы должен был заплатить за один квадратный метр таллиннской квартиры 1,5 нетто-зарплаты, что немного ниже уровня предыдущих четырёх лет. Во время последнего бума недвижимости (в 2006-2007 гг.) этот показатель достигал 2,5.

Доля новых квартир в сделках постоянно растёт

Несмотря на то, что во второй половине прошлого года активность по сделкам на рынке квартир в Таллинне была на 7% ниже, по итогам года число квартирных сделок в Таллинне снизилось всего на 0,5%. Доля новых квартир в сделках за последние пять лет выросла более чем в два раза, что способствует росту средней цены за квадратный метр. В прошлом году доля сделок с новыми квартирами составила 29% от общего количества квартирных сделок. Стоимость квадратного метра новых квартир в среднем на 30% выше стоимости квадратного метра квартир на вторичном рынке. Рост остатка по жилищным кредитам был в прошлом году немого выше, и весь год держался на уровне 7%. Однако вклады по-прежнему растут быстрее остатка по кредитам. На протяжении всего прошлого года рост вкладов домохозяйств находился на уровне десяти процентов.

Чувство уверенности потребителей в отношении покупки или строительства жилья в четвёртом квартале прошлого года начало резко снижаться, но это было временное явление, поскольку в первом квартале текущего года чувство уверенности немного выросло. Одной из причин осторожности домохозяйств, возможно, были участившиеся рассуждения в массмедиа о возможности экономического кризиса и роста процентных ставок. Основной сценарий экономического прогноза Swedbank не предусматривает экономического кризиса, да и рост процентных ставок, по нашей оценке, в ближайшее время будет медленным.

Темп роста строительства в прошлом году замедлился

В прошлом году в столице было выдано на 30% меньше разрешений на строительство, чем годом ранее. Причина в том, что годом ранее рост этого показателя составил целых 68%. Новых жилых помещений в прошлом году было сдано на 18% больше, чем годом ранее. Несмотря на то, что число новых квартир росло быстрее, чем их продажа, по нашей оценке, предложение и спрос находятся в хорошем балансе.

В этом году мы ожидаем замедления роста нетто-зарплаты, а рост средней цены за квадратный метр в столице должен, по нашим оценкам, остаться на прошлогоднем уровне или немного снизиться. Таким образом, в этом году доступность жилья должна сохраниться на уровне прошлого года.

Из балтийских столиц самый быстрый рост цен на жильё в прошлом году был отмечен в Таллинне

В соответствии с индексом Swedbank, доступность жилья улучшилась в прошлом году во всех трёх столицах. Быстрый рост нетто-зарплат (9-10%) оказался выше роста цен на квартиры и повышения процентных ставок по жилищным кредитам. Самый быстрый рост цен за квадратный метр в прошлом году наблюдался в Таллинне, за ним следовали Рига (2,9%) и Вильнюс (2,5%). По-прежнему среди столиц самым доступным жильё оставалось в Риге, где значительная доля сделок приходится на многоквартирные жилые дома советского периода, в то время как доля новых квартир в сделках невелика.

*При расчёте индекса доступности жилья в странах Балтии, Swedbank берёт за основу домохозяйство с доходом в 1,5 средней нетто-зарплаты, наметившее покупку квартиры площадью 55 м². Под доступностью подразумевается ситуация, когда возвратные платежи по взятому на 30 лет жилищному кредиту с 15%-ным самофинансированием составляют 30% нетто-зарплаты семьи.

Индекс Swedbank по доступности жилья в балтийских столицах за четвёртый квартал 2018 г.