Фиксировать процентную ставку по жилищному кредиту или нет?

Актуальные вопросы: фиксировать или нет процентную ставку по жилищному кредиту? Кто выигрывает, а кто проигрывает? Существует ли эффективная альтернатива? Руководитель сферы жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма излагает суть вопроса простым языком:

Что такое базовая ставка?

В качестве базовой ставки банки в основном используют шестимесячный Euribor. Она также известна как плавающая ставка, которая в начале июня стала положительной. На самом деле, она и раньше бывала положительной, но в ноябре 2015 года произошло беспрецедентное событие – ставка Euribor стала отрицательной и оставалась таковой до июня этого года.

Как рассчитываются проценты?

Проценты начисляются на основную сумму кредита в соответствии с графиком кредитования, поэтому помимо процентной ставки (базовая ставка + маржа) необходимо также учитывать тип графика платежей. Маржа не меняется, на ежемесячный платёж влияет меняющийся Euribor. Давайте также посмотрим на динамику Euribor за последние десять лет:

Если Вы хотите быть готовым к колебаниям Euribor, держать свои ежемесячные платежи под максимально возможным контролем и при этом быстрее возвращать основную сумму долга, Вы можете рассмотреть вариант фиксированного аннуитетного графика, известного также как аннуитетный график с гибким сроком погашения.

Сложно? Давайте посчитаем, это поможет всё прояснить: кредит в размере 75 000 евро, взятый под шестимесячный Euribor + маржа в размере 1,9%. Если, например, Euribor в день заключения договора составляет 0,5%, то суммарная ставка равна 2,4%. Кредитный договор устанавливает максимальный срок погашения кредита в 25 лет, т. е. кредит должен быть погашен не позднее 2047 года. Заёмщик желает погашать кредит ежемесячными платежами по 400 евро.

На что обратить внимание при фиксированном аннуитетном графике?

• Ежемесячный платёж находится на уровне, который устраивает заёмщика и на который он ориентируется.
• Каждый раз, когда в кредитном договоре меняется 6-месячная ставка Euribor, период погашения корректируется в соответствии с ежемесячным платежом, который установил заёмщик, т. е. 400 евро.
• Еще есть «простор» для повышения Euribor до максимального срока погашения (25 лет), указанного в контракте. Но если Euribor сильно повысится, то в конце срока ежемесячный платёж может превысить 400 евро.

Решение с фиксированной процентной ставкой

Сейчас много разговоров о том, следует ли фиксировать процентную ставку. Поговорим о фиксированной процентной ставке. Самый распространённый вариант – фиксация процентной ставки, добавляемой к марже, то есть ставки Euribor, на пять лет. Фиксированная ставка всегда выше, чем Euribor. Например, по состоянию на 15 июля 6-месячная ставка Euribor составляла 0,532%, а 5-летняя ставка евро – 1,635%. Это означает, что тем, кто выбирает фиксированную ставку сейчас, сразу же придется учитывать увеличение ежемесячных платежей и общей стоимости кредита. Однако только время покажет, окупится ли фиксированная ставка и окажется ли она ниже потенциального повышения Euribor. С другой стороны, если есть желание получить долгосрочную уверенность в том, что платежи по кредиту не изменятся в течение пяти лет, то фиксация процентной ставки – это одно из решений по сравнению с фиксированным аннуитетным графиком.

Для иллюстрации проведём расчёт. Кредит начнёт погашаться под 3,5%. Срок погашения кредита составляет 25 лет. Общая сумма процентов составит более 37 000 евро.

На что обратить внимание при фиксированной процентной ставке?

• Важна не только процентная ставка, но и график, удобные и разумные условия погашения.
• Прежде чем принять решение, важно знать, что в течение фиксированного периода, т. е. 5 лет, не рекомендуется планировать какие-либо изменения в кредитном договоре, в том числе досрочное погашение и пр. Изменение фиксированного кредита может повлечь за собой плату за отмену фиксации.

Сравнение всех трёх графиков

Обычный аннуитетный график – наиболее распространённый способ погашения жилищного кредита. К ежемесячному основному платежу добавляются фиксированная маржа и плавающая ставка Euribor. Чаще всего используется 6-месячный Euribor.

Фиксированный аннуитетный график – ежемесячный платёж зафиксирован в договоре, и он не меняется. Маржа и Euribor также добавляются к основной сумме кредита. Этот способ погашения также имеет переменный Euribor, но срок погашения кредита меняется по мере изменения Euribor. Если Euribor снижается, срок погашения кредита приближается, если Euribor повышается, ежемесячный платёж не увеличивается, но срок погашения кредита отодвигается.

Фиксированная процентная ставка – к основной сумме кредита добавляется фиксированная маржа, плюс фиксированная процентная ставка в евро. Если Euribor поднимается выше фиксированной ставки евро, Вы выигрываете. Если Euribor остается ниже или будет равен фиксированной ставке евро, Вы в итоге платите больше по процентам.