Почему важно иметь разрешение на строительство или на эксплуатацию при покупке жилья и при владении им?

Для каждого покупателя жилья есть как минимум один большой плюс в нынешней меняющейся ситуации с недвижимостью и росте Euribor: покупатель недвижимости снова находится в привилегированном положении по сравнению с продавцом. Это означает, что на некоторое время отпала проблема, когда покупателю жилья приходилось испытывать давление, требующее принятия решения в течение нескольких минут после длительного поиска.

Учитывая, что для большинства людей покупка жилья является самой крупной тратой в их жизни, торопиться и не обдумывать всё до конца – не лучшая идея. Поспешное решение или неспособность уделить необходимое внимание всем аспектам приобретения недвижимости может затянуть процесс получения кредита, создать проблемы с надлежащим обслуживанием кредита или последующей продажей дома.

Кредитные заявки на покупку недвижимости, не имеющей разрешения на эксплуатацию, встречаются довольно часто, в основном на отдельно стоящие дома, но есть и довольно много многоквартирных домов с проблемными пристройками.

При выдаче кредитов на покупку жилья банк внимательно следит за наличием разрешений на строительство и эксплуатацию, и мы ожидаем, что покупатель недвижимости будет в равной степени заинтересован в правильном оформлении документации. Однако отсутствие некоторых документов не означает немедленного отказа в финансировании. Каждая ситуация будет анализироваться в индивидуальном порядке. Важно понять причины, по которым строительная документация не соответствует действительности.

Десятилетия назад разрешения на строительство и заселение не требовались в их современном виде, поэтому здание, построенное до 22.07.1995, не нуждается в разрешении на строительство и заселение в том виде, в котором оно выдаётся сегодня. Существование проекта является достаточным для подтверждения легальности здания. Если сведения о жилище, построенном до 22.07.1995, внесены в строительный регистр, то отдельная проектная документация не требуется. При покупке недвижимости рекомендуется проверить актуальные данные об интересующем Вас здании в регистре зданий и, при необходимости, связаться с местными властями.

Но на что следует обратить внимание в случае многоквартирного дома, отдельного дома, рядного или парного дома, для которого требуется разрешение на строительство и эксплуатацию?

На какое здание было выдано разрешение на строительство? Время от времени возникают ситуации, когда разрешение на строительство выдаётся на отдельно стоящий дом, но на самом деле был построен парный дом. Были также проблемы с многоквартирными домами, в которых количество квартир превышало то, что указано в разрешении на строительство. В частности, речь идёт о домах, построенных во время бума на рынке недвижимости, когда чрезмерная жажда наживы привела к тому, что здания не соответствовали требованиям разрешения на строительство, что затрудняет получение разрешения на заселение.

Если жильё находится на стадии строительства, необходимо проверить наличие разрешения на строительство. Если есть разрешение на строительство, следует сравнить проект здания со строящимся домом. Если здание отличается от проекта, необходимо понять, насколько велики изменения и могут ли они стать препятствием для получения разрешения на использование.

Если жилище было расширено или реконструировано, было ли выдано разрешение или извещение на строительство и заселение? Несмотря на то, что здание могло быть первоначально построено до лета 1995 года, для его последующего продления также необходимо подать заявление на разрешение или уведомление о строительстве. Довольно распространена реконструкция садовых домиков или расширение жилых домов/квартир за счёт пристройки чердака без разрешения на строительство. Однако очень важно подать заявление на получение разрешения на строительство, а затем на получение разрешения на заселение, поскольку несанкционированное строительство может привести к тому, что здание не будет соответствовать требованиям. Это может привести к штрафам и, в худшем случае, к сносу пристройки или надстройки.

Если у здания нет разрешения, важно понять, почему владелец не подал заявку на получение разрешения. Существует множество случаев, когда владелец строит жильё для собственного пользования и не считает нужным обращаться за разрешением. Если здание было построено в соответствии с проектом, то нет ничего сложного в том, чтобы подать заявление на получение разрешения. Для этого необходимо лишь оформить документы и оплатить пошлину. Однако ситуация может усложниться, если здание не соответствует проекту.

Правильная документация также важна для страхования здания. В случае аварии именно факт наличия у здания разрешения на строительство может повлиять на размер компенсации. Повреждение здания, возведенного без разрешения на строительство, может означать, что оно не подлежит восстановлению, поскольку разрешение на строительство не будет выдано. В этом случае страховщик выплачивает лишь денежную компенсацию, а её размер составляет оценочную стоимость восстановления здания за вычетом доли, соответствующей физическому износу поврежденного здания до наступления страхового случая. Сумма, подлежащая вычету, будет рассчитана строительными экспертами.

Проверяя соответствие здания проекту и указывая на возможные дефекты (например, в электрической или отопительной системе) при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, можно также снизить риск различных несчастных случаев, если эти дефекты будут устранены.

Если покупатель решит приобрести недвижимость с неполной документацией, банк при предоставлении финансирования также примет во внимание желание и способность заёмщика выполнить необходимые работы.