Miks on kodu ostes või omades oluline ehitus- ja kasutusluba?

Iga koduostja jaoks on praeguses muutuvas kinnisvaraolukorras ja euribori tõusu tingimustes vähemalt üks suur pluss: kinnisvara ostja on üle pika aja võrreldes müüjaga taas eelisolukorras. See tähendab, et mõneks ajaks on möödas ajad, kus koduostja peab pärast pikalt otsitud kinnisvara leidmist tundma survet minutite jooksul otsus teha.

Arvestades, et enamiku inimeste jaoks on kodu ostmine nende elu kõige suurem kulutus, siis ei ole kiirustamine ja asjade põhjalik läbimõtlemata jätmine kunagi hea mõte. Rutakas otsus või kõikidele kinnisvara omandamisega seotud aspektidele vajaliku tähelepanu mitte osutamine võib esmalt pikendada laenuvõtmise protsessi, tekitada probleeme laenu korrektsel teenindamisel või kodu hilisemal müümisel.

Kasutusloata vara ostmise sooviga laenutaotlusi tuleb ette üsna tihti, enamik neist eramutega seoses, kuid on ka üsna palju problemaatilisi juurdeehitusega korterelamuid.

Kodulaenusid väljastades jälgib pank tähelepanelikult nii ehitus- kui ka kasutuslubade olemasolu ja eeldame, et samal määral on korrektsest dokumentatsioonist huvitatud vara ostja. Kui mõni dokument on puudu, ei tähenda see aga kohe finantseerimisest keeldumist. Iga olukorda analüüsitakse eraldi. Oluline on aru saada, mis põhjusel ei ole ehitise dokumentatsioon korrektne. 

Aastakümnete eest ei olnud ehitus- ja kasutusload tänapäevasel kujul nõutavad, mistõttu ei pea enne 22.07.1995 rajatud ehitisel olema ehitus- ja kasutusluba sellisel kujul, nagu neid väljastatakse praegu. Ehitise õiguslikkuse tõendamiseks piisab projekti olemasolust. Kui enne 22.07.1995 ehitatud elamu andmed on ehitisregistrisse kantud, ei ole eraldi projektidokumente vaja. Vara ostma asudes on soovitav tutvuda huvipakkuva ehitise kehtivate andmetega ehitisregistris ning vajaduse korral suhelda kohaliku omavalitsusega. 

Mida aga tuleks jälgida korterelamu, eramu, ridaelamu või paariselamuboksi puhul, millel on vaja nii ehitus- kui ka kasutusluba?

• Mis hoone rajamiseks on ehitusluba väljastatud? Aeg-ajalt tuleb ette olukordi, kus ehitusluba on väljastatud üksikelamule, kuid tegelikkuses on kerkinud paarismaja. Samuti on esinenud probleeme korterelamutega, kus korterite arv on suurem kui ehitusloaga ette nähtud. Eelkõige on need kinnisvarabuumi ajal ehitatud majad, kus liigne kasumi tagaajamine on muutnud hooned ehitusloale mittevastavaks ning seetõttu on ka kasutusloa saamine raskendatud.

• Kui elamu on ehitusjärgus, tuleb kontrollida ehitusloa olemasolu. Juhul kui ehitusluba on olemas, tuleks ehitusprojekti ehitatava majaga võrrelda. Kui ehitis erineb projektist, on äärmiselt oluline aru saada, kui suured on muudatused ja kas need võivad saada kasutusloa taotlemise takistuseks.

• Kui elamut on laiendatud või rekonstrueeritud, kas selleks on väljastatud ehitus- ja kasutusluba või ehitus- ja kasutusteatis? Vaatamata asjaolule, et ehitis võib algselt olla ehitatud enne 1995. aasta suve, tuleb selle hilisema laiendamise jaoks samuti taotleda ehitusluba, -teatis. Küllalt levinud on aiamajade rekonstrueerimine või elamute/korterelamute laiendamine pööningukorruse arvel ilma ehitusloata. Siiski on ehitus- ja hiljem kasutusloa taotlemine väga oluline, sest omavolilise ehitamise järel ei pruugi ehitis vastata nõuetele. See võib kaasa tuua trahvid ning halvimal juhul juurde- või pealeehituse lammutamise.

• Kui ehitisel puudub kasutusluba, on oluline aru saada, miks ei ole omanik kasutusluba taotlenud. Palju on juhuseid, kus omanik on ehitanud elamu oma tarbeks ega ole kasutusloa taotlemist vajalikuks pidanud. Kui ehitis on rajatud ehitusprojekti järgi, ei ole kasutusloa taotlemises midagi keerulist. See vajab vaid veidi asjaajamist ning riigilõivu tasumist. Keerulisemaks võib olukord muutuda aga juhul, kui ehitis ei vasta projektile.

Korrektne dokumentatsioon on oluline ka hoone kindlustamise jaoks. Õnnetuse järel võib hüvitise suurust mõjutada just asjaolu, kas hoonel on ehitusluba olemas. Ehitusloata püstitatud hoone kahjustumisel võib tekkida olukord, kus seda ei saagi taastada, sest selleks ei väljastata ehitusluba. Sellisel juhul võib kindlustusandja maksta hüvitise välja rahas ja hüvitise suurus on hoone kalkulatsioonijärgne taastamismaksumus, millest arvatakse maha kahjustunud hoone füüsilisele kulumile vastav osa kindlustusjuhtumi eelse seisuga. Maha arvatava summa arvestavad välja ehituseksperdid. Kasutusluba väljastades kontrollitakse hoone vastavust projektile ja viidatakse võimalikele puudustele (näiteks elektri- või küttesüsteemis), ning nende puuduste kõrvaldamise tulemusena võib väheneda ka mitmesuguste õnnetuste risk.

Kui ostja otsustab osta vara, mille dokumentatsioon on puudulik, arvestab pank finantseerimisel ka seda, kas laenuvõtja soovib ja suudab vajalikke töid teha.