Laenu võtmine maja ehitamiseks: mida tasub meeles pidada?
Maja ehitamine tühjale krundile või maha lammutatud hoone asemele nõuab oluliselt põhjalikumat eeltööd kui valmis korteri või eramaja soetamine. Kuigi protsess on keerulisem, pöörduvad eestlased igal aastal just selle unistuse teoks tegemiseks tuhandeid kordi panga poole. Mida peab aga laenuga maja ehitamise kohta teadma ning millised on eritingimused, millele sageli ei mõelda?
Maksevõimekus selgeks
Nagu iga laenu taotlemise puhul, on ka maja ehituseks vajaliku rahatoe saamiseks oluline esmalt teada oma maksevõimekust. Heaks abivahendiks laenuvõimekuse arvutamisel on panga lehel olev kalkulaator, mis aitab välja selgitada, kui palju saab laenu võtta ja kui suur osa igakuisest sissetulekust läheks laenu tagasimaksmisele. Üldreegel on aga see, et laenukohustused ei tohiks ületada 30-50 protsenti sissetulekust.
Kui laenuvõimekus selge, on järgmiseks sammuks täpsem finantsplaneerimine. Näiteks nõuab maja ehitamine nõuab enamasti suuremat omafinantseeringut kui korteri ost, mistõttu on tarvis rahaasjad juba esimest hetkest väga selgena hoida. Seega tasub enne laenutaotluse tegemist hoolikalt läbi mõelda, kui palju saab maja ehituseks kasutada oma raha. Näeme, et palju kasutatakse omafinantseeringuna kinnisvara müügist saadud suuremat tulu. Kui omafinantseeringu summa on väiksem, saab lisatagatisena kasutada juba olemasolevat kinnisvara.
Eelarve ja plaan paika
Erinevalt korteri ostust on maja ehitamiseks laenu taotledes vaja teha palju rohkem eeltööd. Enne pangale laenutaotluse esitamist tuleb kindel olla, et sobiv krunt, mille saab osta ka laenuga, on olemas, projekteerimistingimused teada ning ehituseelarve paigas. Laenutaotluse tegemisel on vaja kokku koguda mitmeid dokumente, mida seejärel pangale edastada: näiteks ehitusprojekt, ehituskalkulatsioon või hinnapakkumine, ehitusluba või ehitusteatis, hinnang kinnisvara hetke- ja turuväärtuse kohta.
Ehituseelarve koostamisel peab arvestama sellega, kui palju maksavad materjalid, tööd, dokumentideks vajalikud eksperthinnangud. Arvestama peab ka muude kuludega. Kui eelarve või ehituskalkulatsiooni tegemine läheb endal keeruliseks, tasub küsida abi mõnelt ehitusfirmalt. Need, kes soovivad vana maja maha lammutada ja seejärel maja ehitusega alustada, peavad arvestama ka lammutustööde kuludega.
Kuna maja ehitamisega on seotud kümneid erinevaid väiksemaid ja suuremaid aspekte, on enamasti mõistlik enne dokumentide kokku kogumist pangaga otse ja avatult rääkida – spetsialistid oskavad anda detailset nõu ja viidata, millele tuleb esimeses järgus keskenduda.
Ehitus algab oma rahaga
Laenutaotluse võib esitada igal ajal, siis, kui hakkate alles ehitust planeerima või kui dokumendid suuremas osas juba olemas, krunt leitud ja ehitajatelt hinnapakkumised küsitud ja valitud. Ent pangaga laenulepingut sõlmides peab arvestama kolme olulise teguriga: laenulimiit saab olla kuni 70% kinnistu tuleviku turuväärtusest, (väärtus, mis näitab kinnistu turuväärtust, kui maja on juba valmis) laenusumma makstakse ehituse edenedes välja osade kaupa ning maja võiks lõplikult valmis saada hiljemalt 18 kuuga. Lisaks peab hüpoteegi seadma kinnistule ning kui kinnistu turuväärtus ei kata ehitusperioodil soovitud laenulimiit, tuleb hüpoteek seada ka lisatagatisele.
Oluline on teada, et ehituse alguses peab esmalt kasutama enda raha. Seejärel on vaja teha kinnistule esimene eksperthinnang, mis kinnitab, et ehitustööd on alanud. Siis saab pank väljastada esimese osa laenusummast. Eeldusel, et ehitus käib täie hooga, saab järgmise osa laenust kasutusse võtta siis, kui kinnistu turuväärtus on tänu ehitustegevusele tõusnud. Ka selleks vajab pank uut tõendit, näiteks sobib täiendav eksperthinnang.
Omafinantseeringuga ehitamine
Kui maja ehituseks on juba piisav summa, näiteks kinnisvara müügist saadud tulu, on heaks variandiks omafinantseeringuga ehitamine.
Kui on olemas sobiv krunt, ehitatava maja suurus on näiteks 120m2, ehituseelarve 200 000 ja oma raha 100 000 eurot, oleks laenuvajadus sellisel juhul 100 000 eurot. Oletame, et krundi hetke turuväärtus on 50 000 eurot ning kinnistu tulevikuturuväärtus koos valmis majaga on 210 000 eurot. Sellisel juhul võib pärast laenulepingu allkirjastamist olla kindel, et eelarvest kinni pidades ei jää ehitus raha taha pidama. Ehitust võib julgelt alustada, kasutades kõigepealt oma raha 100 000 euro ulatuses.
Kinnistu esimese eksperthinnangu alusel saaks sellisel juhul kasutusele võtta laenuraha 35 000 eurot ehk 70% 50 000 eurost. Ehituse edenedes vara turuväärtus enamasti kasvab ning kui sellesse on paigutatud 100 000 eurot oma vahendeid ja 35 000 eurot laenuraha, siis järgmise sammuna tuleb tellida eksperthinnangu lisa. Kui siis selgub, et vara turuväärtus on tõusnud näiteks 120 000 euroni, saab pank väljastada järgmise osa laenust, antud juhul 49 000 eurot. Ja sealt edasi ehituse edenedes 16 000 eurot, et maja lõplikult valmis ehitada. Oluline on teada, et ehitusse panustatud raha ei pruugi võrduda vara turuväärtusega.
Lisatagatisega ehitamine
Kui maja ehituseks kogutud rahasumma on väiksem, saab laenu lisatagatisena kasutada olemasolevat kinnisvara.
Toon näite, kus lisatagatiseks on korter, mille turuväärtus on 150 000 eurot ja maja ehitamiseks on kogutud 20 000 eurot. Kui tahetakse ehitada 120 m2 suurune maja, mille ehituseelarve on 200 000 eurot, oleks pangalt vaja laenu 180 000 eurot. Oletame, et krundi hetke turuväärtus on 50 000 eurot ning kinnistu tuleviku turuväärtus koos valmis majaga on 210 000 eurot. Sellisel juhul oleks laenu esimene väljamakse 130 000 eurot ehk kuni 70% tagatise väärtusest: 50% krundi kohta ehk 25 000 ja 70% lisatagatiseks pandud korteri kohta ehk 105 000 eurot.
Paigutades ehitusse oma raha ehk 20 000 eurot ja seejärel 130 000 eurot laenuraha, tõuseb kinnistu turuväärtus 185 000 euroni. Seega järgmine ja siinses näites viimane kasutusse võetav laenu osa on 50 000 eurot.
Kuna iga maja ehitada sooviva inimese laenuvajadus, omafinantseeringu võimalus ja lisatagatise väärtus on erinev ja sõltub olukorrast, tasub kindlasti enne laenutaotluse esitamist pidada nõu pangaga. Nii saab parima ülevaate tegelikest võimalustest ja majaehitusplaan selgemaks.
