Kinnisvaraturul tasub oodata ootamatusi, lähiaastal ka positiivset elevust

• euribor näitab märke langusest
• kinnisvaraturu aktiivsus on tõusuteel
• energiatõhusus muutub väga oluliseks järgneva kahe aasta jooksul

Kinnisvarasektori käekäik on otseselt seotud sellega, kuidas läheb majandusel üldiselt. Hea uudis on see, et märgid euribori peatsest langusest on toonud kaasa turuosaliste positiivsema meelestatuse ning mõningase kinnisvaraturu aktiveerumise. Kuna kliimaneutraalsus saab aina enam tähelepanu, on üheks oluliseks aspektiks muuhulgas energiatõhususe saavutamine.

Uute arenduste tehingute maht on viimastel aastate olnud volatiilne – selle üheks suurimaks mõjutajaks on uute korterite hinnatase, mis tegi märkimisväärse hüppe just aastatel 2020-2022. Antud perioodil kasvasid hinnad ca 30%. Tänase seisuga on uute korterite pakkumishinnad rekordtasemel, ulatudes pea 5500 euroni ruutmeetri kohta.

2024. aasta esimeses kvartalis müüdi Tallinna ja Harjumaa suuremates arendustes kokku ligi 460 uut kodu. Selline tehingute aktiivsus on ligi kaks korda kõrgem kui 2023. aasta esimeses kvartalis, kuid jääb mõnevõrra alla enne 2020. aastat aset leidnud aktiivsusele. Teisalt on näha, et Harjumaa elanike arv jätkuvalt kasvab. See toob kaasa ka ostjate huvi parema elujärje vastu. Nii on eluaseme ostjate langus sellel aastal Tallinnas ja Harjumaal tõusuteele pöördumas.

Eluasemete hindadel on lagi käes

Mis puutub hindadesse, siis eluasemete ehitushinnad kallinesid hüppeliselt, kui COVID pandeemia järgselt tuli paljud tarneahelad uute vastu vahetada. 2020. aastal alanud koroonaperiood tekitas probleeme materjalide kättesaadavuses ning kaubatarne eest küsiti kallist hinda. Sellele järgnes teinegi ootamatus: geopoliitilise olukorra täielik muutus, mille tulemuseks oli viimase 10 aasta kõige kiirem ehitushinna kasv. Ei mäletagi teist sellist perioodi, kus ehitushinnad oleks aastases võrdluses kasvanud pea 30%. Kui aastatel 2015-2020 oli ehitussektori käive kokku ligi 3 miljardit eurot, siis 2022. aastal küündis ehitussektori käive juba pea 4 miljardini, mis on märkimisväärne kasv.

Tänaseks on eluasemete hinnad tõusnud märkimisväärselt kõrgele, mis tähendab, et pakkumishindades enam olulist kasvu ei tule kuna ostjate maksevõime piir on käes. Swedbanki andmed näitavad, et umbes pooltel juhtudel on kodulaenutaotlejate netosissetulek ca 2000 eurot kuus, keskmine eluaseme sissemakse umbes 30 000 eurot ning keskmine kodulaen ca 155 000 eurot. Olgu mainitud, et arenduse sisendhindades me olulisi muutusi lähitulevikus ette ei näe. Suure osa arenduse eelarvest moodustab ehitussektor ning just ehitushind määrab ära selle, mis hinnaga on võimalik arendajatel kortereid müüa. Ehitushinnad hetkel enam ei kasva ning pigem on seal oodata mõningast langust – küll mitte märkimisväärset, sest kui sisendhinnad peaksid nõudluse nõrgenemise tõttu langema, siis tööjõukulud jätkavad ajas kasvamist.

Ettevaatlik uusarenduste turg

Uusarenduste turul ollakse täna siiski ettevaatlikud – seda nii arendajate, finantseerijate kui ka koduostjate poole pealt. Eluasemeostjad ja arendajad teevad vägagi ratsionaalseid ning läbimõeldud otsuseid. Uusi projekte võetakse ette pigem kaalutletult. See tähendab, et uusarenduse ehitamist alustatakse alles siis, kui olemasolevates arendustes on suurem osa eluasemeid juba müüdud. Kuivõrd kinnisvaraarenduse teostamine algusest lõpuni on keskeltläbi viie kuni seitsme aastane protsess, siis suured muutused majanduskeskkonnas ei aita kaasa kinnisvaraturu elavnemisele.

Küll aga on käesoleval aastal mõnevõrra languses ehitussektori mahud, mis kindlasti avaldavad positiivset mõju ehitushinnale – ehituse peatöövõtjad on rohkem huvitatud uute projektide leidmisest ning see on heaks pinnaseks arendajatele ehitajatega läbirääkimiseks.

Euribor kui võtmetegur

Oluline võtmetegur viimaste aastate kinnisvaraturul on olnud raha hinna ehk euribori kiire tõus sedavõrd lühikese aja jooksul. Liialdamata võib väita, et tegemist on pretsedendiga, mis on sama huvitav kui see, et euribor nii palju aastaid negatiivne püsis. Kõikide majandusõpikute tõde, et intressid ei saa olla negatiivsed, sai üle kirjutatud.

Turuarengule tervikuna mõjub kindlasti positiivse noodina euribori langus, sest kinnisvaraturg on kapitalimahukas valdkond ning raha hind ja selle kättesaadavus mõjutab suurel määral ka kinnisvaraturu aktiivsust.

Kindlustunne määrab nõudluse

Elukondliku kinnisvaraturu olulised mõjutajad on inimeste kindlustunne tuleviku suhtes, nende maksevõime ja finantseerimise kättesaadavus. Kinnisvaraturu aktiivsus on käesoleval aastal pigem tõusuteel, kuid kindlasti sõltub see makromajanduslikest ja geopoliitilistest arengutest. Koduostjate maksevõime on saanud väikseid tagasilööke üleüldisest elukallidusest tingituna, kuid järsk inflatsiooni kasv on hetkeseisuga pigem möödanik. Jälje on jätnud euribori väga kiire kasv viimase kahe aasta jooksul, mis tähendab, et ka muutused intressides omavad olulist mõju tehingute aktiivsusele. Samuti on pakkumishinnad jõudnud kõrgtasemele, kuid lähitulevikus need enam olulisel määral ei kasva.

Mõtleme mitu sammu ette, ehk energiatõhususest

Kindlasti üheks kõige olulisemaks kinnisvaraturu mõjutajaks lähiaastail on energiatõhusus – ehitise energiamärgise olemasolu ning reaalne energiakulu saavad olema määrava tähtsusega. Laenudega finantseerimisel peavad pangad oluliseks seda, kui energiatõhusad on varad, mis on laenutagatiseks pandud. See tähendab, et järgneva kahe aasta jooksul hakkab energiatõhusus ning süsinikujalajälg oluliselt kinnisvaraturgu ja selle finantseerimist mõjutama.

Pangad on jätkuvalt huvitatud finantseerimisest, sest laenu on nii arendajate kui eluaseme ostjate poolt võetud mõõdukalt ning kaalutletult, mis tähendab seda, et pankade portfellid on kvaliteetsed.