Auhinnatud fondi juht vihjab, kuidas leida põnevaid kinnisvaraettevõtteid

Swedbank Roburi auhinnatud kinnisvarafond Swedbank Robur Fastighet on tõusvate intressimäärade ajal käinud läbi käänulise tee. Sellegipoolest on Rootsis kaubeldava Swedbank Robur Fastighet A-osaku väärtus kasvanud viimase kümne aasta jooksul üle 200%, viie aasta jooksul üle 40% ja ligikaudu 10% aastal 2023.

Swedbank Robur Fastighet C-osak on Balti riikides kauplemiseks avatud alates 2021. aastast. Swedbank Robur Fastighet on aktiivselt juhitud aktsiafond, mis investeerib peamiselt kinnisvaraga seotud ettevõtetesse, nagu kinnisvarahaldusfirmad, maaklerid või ehitusettevõtted Rootsis ja mujal maailmas. Tavaliselt investeeritakse 25% ulatuses Rootsi ja 75% ulatuses mujale maailma. Fond võib investeerida ka teistesse kinnisvara omavatesse ettevõtetesse, näiteks metsa- ja elektrienergiaettevõtetesse. Swedbank Robur Fastighet fondi portfellis on liigikaudu 50 investeeringut eri riikide kinnisvarasektori segmentides.

Swedbank Robur Fastighet A-osak pälvis eelmisel aastal maineka reitinguagentuuri Refinitivi Lipperi auhinna kui parim ülemaailmne kinnisvarafond viimasel viiel aastal ning Põhjamaade ja Euroopa turul viimasel 10 aastal. Fondijuht Fredrik Mattsson jagab oma vaateid kinnisvaraturul toimuva kohta ja räägib, kuidas ta turult huvitavaid investeeringuid leiab.

Mille poolest erineb Robur Fastighet teistest kinnisvarafondidest, mis investeerivad ainult Rootsi kinnisvaraettevõtetesse?

Fond investeerib erinevatesse segmentidesse, nagu elamud ja logistika, pakkudes sellega laia hajutatust. Portfellist leiab ka andmekeskused ja telemastid. Mitmesse neist spetsialiseeritud segmentidest (nt telemastid) on keeruline investeerida fondil, mis on suunatud vaid Rootsi või Põhjamaade kinnisvarale.

Mis eristab Rootsi kinnisvaraturgu teiste riikide omast?

On hea teada, et väljaspool Rootsit, näiteks Ameerika Ühendriikides on kinnisvarainvesteeringute usaldusfondid (REIT). See struktuur lihtsustab ettevõtete kasumite maksustamist, kui nad jaotavad peaaegu kogu oma tulu. Struktuuris, kus jaotatakse peaaegu kogu kasum, on ettevõtetel väiksem finantsvõimendus kui Rootsi kinnisvarafirmadel.

Sellest tulenevalt on Rootsi kinnisvaraettevõtetel REIT-idega võrreldes erinevad võimalused oma projekte läbi viia, kinnisvara omandada jne. Rahvusvahelisest vaatest on Rootsi kinnisvarafirmad on rohkem võimendatud.

Kinnisvaraturu probleemidest on palju räägitud. Mis on teie arvamus selle kohta?

Kinnisvarafirmadel on sageli prognoositavad üüritulud ja selge turuväärtusega kinnisvara, mis annab võrreldes teiste tööstusharudega head võimalused suhteliselt suure laenuvõimenduse saavutamiseks. Seetõttu on neid kahtlemata negatiivselt mõjutanud järsult tõusnud intressimäärad. Kõige raskem on olnud suure laenuvõimendusega kinnisvarafirmadel, kellel on muutuva intressimääraga laenud, samuti neil, kel on madala tootlusega portfellid, näiteks elamud. Seetõttu on mitu Rootsi ettevõtet pidanud tühistama või vähendama oma dividende ning mõnel juhul isegi korraldama uusi aktsiaemissioone.

Paljud Rootsi kinnisvarafirmad on ka oluliselt vähendanud uusi projekte ja osa jäänud tagasihoidlikuks ja kaitsepositisoonile. Vaadates aga vabade töökohtades määrasid ja üüritulusid, paistab olukord ikka veel hea. Veel on oluline märkida, et äriüürilepingutes, näiteks kontorite lepingutes on üür seotud tavaliselt inflatsiooniga.

Otsite ettevõtteid üle maailma. Fondil on kokkupuude selliste kinnisvarasektorite alamsegmentidega nagu logistika ja tööstus, telemastid, andmekeskused, ladustamine ja elamispinnad. Mille järgi otsustate, millistesse ettevõtetesse investeerida?

Mul on neli nurgakivi, mida jälgin kinnisvaraettevõtete otsimisel. Üks neist on see, et ma keskendun suuresti kinnisvaraettevõtte äritulemusele.

Äritulemus on midagi, mida kinnisvaraettevõtted saavad suures osas mõjutada, näiteks läbirääkimiste, ruumi tõhusa kasutamise ja energiasäästude kaudu. Vaatan ka puhasväärtust, kuid seda mõjutavad suuresti välised tegurid, nagu intressimäärad ja pensionifondide valmidus kinnisvarainvesteeringuteks. Pean heaks ettevõtte äritulemuse juhtimise näiteks Sagaxi (umbes 8% fondi portfellist). Neil on ladusid ja kergetööstusharusid peamiselt Põhja-Euroopas, umbes 25% Rootsis ja üle 30% Soomes. Nad on laienenud rahvusvaheliselt, värvates sealhulgas Prantsusmaal kohalikke kinnisvaraeksperte. Mulle meeldib, et ettevõte on laienenud huvitavalt ja orgaaniliselt ning nad on mitu aastat näidanud suurepäraseid tulemusi. Neil on väga võimekas tegevjuht, kes on ka ettevõtte peamine omanik.Teine minu neljast nurgakivist on hea juhtimine.

Miks juhtimine on huvitav?

Hea juhtimine on aktsionäridele väärtuse loomiseks ülioluline. Selle määravad erinevad tegurid, sealhulgas nende kapitali jaotamine, näiteks investeerides projektidesse, mis toodab head omakapitali. Sama tähtis on ettevõtluskultuur, mille juhid on loonud. Minu jaoks on oluline hindamiskriteerium ka see, et juhtkond on olnud võimeline aja jooksul kasvatama ettevõtte tegevustulemit konkurentidest rohkem. Kolmas nurgakivi on minu jaoks ettevõtte huvitav nišš.

Equity Lifestyle Properties (ca 3% fondi portfellist) on näide ettevõttest, millel on huvitav ja selge nišš. Neil on kämpingualad koos ühiste rajatistega (nt basseinid) – lihtsamad majad, mida on soovi korral võimalik liigutada. Igal kuul võtavad nad tasu selle eest, et kellegi haagissuvila või maja on nende maal ning keegi kasutab nende ühiseid rajatisi. Aja jooksul on see olnud väga stabiilne ärimudel ning seda peamiselt seetõttu, et turul on selle kohta suur nõudlus ning uusi rajatisi ehitatakse vähe. Nii on ettevõtte üüritulud järjest suurenenud.

Jätkusuutlikkus on neljas nurgakivi, millele juhtimine toetub. Seejuures on tugev rõhuasetus just ettevõtete süsinikujalajälje vähendamisel. Pean pidevaid arutelusid fondi suurimate heitkoguste tekitajatega teemal, kuidas nad saavad vähendada oma süsinikujalajälge. Töötan aktiivselt selle nimel, et ettevõtted liituksid teaduspõhiste eesmärkidega (algatus Science-Based Targets).

See on algatus, kus ettevõtted kohustuvad järgima Pariisi kokkuleppe eesmärke ja võtma kasutusele meetmeid, et piirata globaalset soojenemist 1,5 kraadini. Olen aastaid sellest ettevõtetele rääkinud ja on suurepärane, et üha rohkem ettevõtteid on sellega liitunud. Aastal 2020 oli fondi osalustest 10% ühinenud ja kontrollitud teaduspõhiste kliimaeesmärkidega, kuid praeguseks on see number üle 60%.

Üks positiivne asi on veel see, et Rootsis keskendutakse üha rohkem renoveerimisele ja materjalide taaskasutamisele kui lammutamisele ja uue ehitamisele. Usun, et selles vallas toimub lähiaastatel palju ja loodetavasti levib see trend ka teistesse riikidesse, näiteks USAsse.

Aktiivse fondijuhina tahan veel rõhutada, et jätkusuutlikkus on lai valdkond ning üks teema selles vallas on ka töötajate voolavus, mida ma samuti ettevõtete juhtkondadega arutan.

Miks peaks investeerima kinnisvarasektorisse?

Kinnisvara on huvitav varaklass peamiselt seetõttu, et sel on võrdlemisi stabiilsed ja ettearvatavad rahavood, mistõttu sobitub see hästi hajutatud portfelli. Lisaks investeerib fond mitmesse riiki ja eri kinnisvarasektori segmentidesse, pakkudes head riskide hajutatust ülemaailmsel kinnisvaraturul.

Käesolevat teavet ei tohi käsitleda investeerimissoovituse või- nõustamisena ega kutsena osta või müüa väärtpabereid või teha muid tehinguid. Swedbank Robur Fonder AB valitsetavaid investeerimisfonde vahendab Swedbank AS. Tutvu fondide põhiteabe ja prospektiga aadressil swedbank.ee, vajadusel küsi nõu asjatundjalt.