Koroonakriis tõstis korteriturul uusarenduste osakaalu

Koroonaviiruse levik ja sellega kaasnenud majanduskriis on tekitanud järsu nõudlusšoki korteriturul. Teises kvartalis, mil korteriturg oli viiruse leviku peatamiseks kehtestatud piirangutest kõige tugevamalt mõjutatud, kukkus tehingute arv võrreldes eelmise aasta sama ajaga kolmandiku. Nõudlus on suvekuudel aprilli põhjast mõnevõrra paranenud, kuid tehingute arv on endiselt aastatagusest ajast madalam ning nõudluse taastumise tempo on nüüdseks pidurdunud. Vaatamata vähenenud nõudlusele, on mõju hindadele tagasihoidlik.

Järelturg reageeris koroonapandeemiale paindlikumalt

Teises kvartalis kasvas pealinlaste netopalk 3,6% ning Tallinna korterite keskmine hinnakasv oli 8% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. „Vaatamata sellele, et Tallinna korterite hinnakasv ületas pealinlaste palgakasvu ja taskukohasuse indeks langes, ei ole korterite taskukohasus tegelikult halvenenud,“ ütles Swedbank ökonomist Marianna Rõbinskaja.

Niivõrd kiire hinnakasvu peamiseks põhjuseks oli muutus tehingute struktuuris. Suurem osa tehingutest uute korteritega oli tehtud enne pandeemiat sõlmitud kokkulepete põhjal. Korterite järelturg toimib aga oluliselt paindlikumalt, mille tulemusel kukkus tehingute arv järelturu korteritega väga järsult. Tehingud uute korteritega sõltusid uusarenduste valmimisest, mistõttu toimus korteriturul nihe uute korterite suurema osakaalu suunas. Teises kvartalis oli uute korterite osakaal 36% (eelneval kahel aastal keskmiselt 29%). Seega keskmine hind ei peegeldanud enam tavapärast olukorda korteriturul.

Koroonaviirus on nõudluse ja pakkumise tasakaalust viinud

Selle aasta esimeses pooles valmis 8% rohkem kortereid kui aasta tagasi samal ajal ehk pea 1700 korterit. Viimati valmis sellest rohkem korterelamuid 2008. aasta esimeses pooles. Ehituslube väljastati esimesel poolaastal aga 2% rohkem. Tallinnas ja selle lähiümbruses müügis olevate uute korterite laojääk on teises kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga veidi suurenenud. Mitmed planeeritavad uusarendused, mis olid eriolukorra ajal ootele pandud, on nüüdseks taas käivitatud.

Kuigi üldine majanduse kindlustunne on alates juunist hakanud taastuma, ei ole majapidamiste kindlustunne suve jooksul paranenud. Peale eriolukorra lõppemist on majapidamiste säästud jätkanud tugevat kasvu nii piiratud tarbimise kui ka nõrga kindlustunde tõttu. See on võimaldanud raskemaks ajaks puhvreid koguda. Samas on säästude jaotus ebaühtlane. Teisel poolaastal peaks tööpuudus meie hinnangul mõnevõrra suurenema ning aasta kokkuvõttes ootame palgakasvu aeglustumist. See kõik pidurdab sel aastal nõudluse taastumise kiirust. Samal ajal püsivad intressimäärad madalad tõenäoliselt veel pikalt, mistõttu laenamine on soodne.

Kui uusarenduste hinnakasv jätkus enamasti eelnevalt sõlmitud kokkulepete toel, on järelturu korterite hinnad tehingute arvu suurema kukkumise taustal tundlikumad olnud. Mais langesid järelturu korterite hinnad 3% ning juunis 1% võrreldes aastatagusega. Teises kvartalis oli uute ja järelturu korterite hinnavahe keskmiselt 33% (eelneva kahel aastal keskmiselt 25%). Vähenenud nõudluse tõttu võib järelturu korterite hind lähiajal mõnevõrra langeda, kuid langus jääb mõõdukaks ja lühiajaliseks, samas kui uute korterite stabiilne kasvutempo jätkub. Nii kinnisvaraarendajate kui ka majapidamiste võrdlemise korralik finantsseis tähendab, et suured allahindlused korteriturul on ebatõenäolised. Samas sõltub edasine areng korteriturul paljuski sellest, milliseks kujuneb viiruse levik lähikuudel ja kui tugevasti mõjutab see kindlustunnet ning majandust üldiselt.

Teises kvartalis arenes kinnisvaraturg Balti pealinnades erinevalt

Swedbanki indeksi järgi paranes esimeses kvartalis korterite taskukohasus vaid Riias. Riia elanike netopalga kasv oli 3,5% samas kui korterite hinnad kasvasid vaid 1%. Riia korteritehingutes on ülekaalus vanemad korterid, mistõttu uute korterite osakaal on tagasihoidlik ja selle mõju kogu turule pigem väike.

Korterite taskukohasuse langus Vilniuses oli teises kvartalis erakordne, kuid sarnaselt Tallinnale oli selle põhjuseks muutunud tehingute struktuur. Tehingute arv uute korteritega ületas Vilniuses esmakordselt tehingute arvu järelturu korteritega. See omakorda tõstis järsult keskmist hinda, mis ulatus teises kvartalis rekordilise 19%-ni. Netopalga kasv Vilniuses oli teises kvartalis samuti tugev (9%), kuid jäi hinnakasvule alla. Nii keskmise hinna kasv kui ka taskukohasus peaksid tavapärase taseme juurde tagasi jõudma kui tehingute tavapärane struktuur taastub.

*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.

Swedbanki 2020. aasta teise kvartali Balti eluaseme taskukohasuse indeksiga saad tutvuda klikkides SIIA.

Vaata Swedbanki ökonomisti Marianna Rõbinskaja ja kinnisvara- ja ehitussektori osakonna juhataja Ero Viigi kokkuvõtet olukorrast kinnisvaraturul.