Коронакризис повысил долю новых проектов на рынке квартир

Распространение коронавируса и связанный с ним экономический кризис вызвали шок спроса на рынке квартир. Во втором квартале, когда рынок квартир больше всего пострадал от ограничений, введённых с целью остановить распространение вируса, количество сделок сократилось на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В летние месяцы спрос улучшился по сравнению с апрельским дном, но количество сделок было меньше, чем год назад. Несмотря на снижение спроса, влияние на цены оказалось скромным.

Вторичный рынок отреагировал на пандемию гибко

Во втором квартале чистая заработная плата жителей столицы увеличилась на 3,6%, а средний рост цен на квартиры в Таллинне составил 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Несмотря на то, что рост цен на квартиры в Таллинне превысил рост заработной платы жителей столицы, а индекс доступности снизился, доступность квартир на самом деле не ухудшилась», ­– сказала Марианна Рыбинская, экономист Swedbank.

Основной причиной столь стремительного роста цен стало изменение структуры сделок. Большинство сделок с квартирами совершалось в новостройках на основании договоров, заключенных до пандемии. Однако вторичный рынок квартир работает гораздо более гибко, в результате чего количество сделок с квартирами вторичного рынка очень резко упало. Сделки с новыми квартирами зависели от завершения строительства домов, что привело к сдвигу на рынке квартир в сторону увеличения доли нового жилья. Во втором квартале доля новых квартир составила 36% (в среднем этот показатель составлял 29% в предыдущие два года). Таким образом, средняя цена перестала отражать обычную ситуацию на рынке квартир.

Коронавирус нарушил баланс спроса и предложения

В первом полугодии этого года квартир сдано почти 1700 квартир, то есть на 8% больше, чем год назад. Больше многоквартирных домов в последний раз было построено только в первой половине 2008 года. Однако в первой половине года разрешений на строительство было выдано на 2% больше. Количество новых квартир, выставленных на продажу в Таллинне и его окрестностях во втором квартале, несколько увеличилось по сравнению с тем же кварталом прошлого года. Многие из запланированных новых проектов, которые были приостановлены во время чрезвычайного положения, теперь возобновлены.

Хотя в целом экономическое доверие начало восстанавливаться с июня, чувство уверенности домашних хозяйств за лето не улучшилось. После отмены чрезвычайного положения сбережения домашних хозяйств продолжали быстро расти из-за ограниченного потребления и снижения доверия. Это позволило накопить резервы на случай повторения трудных времён. При этом распределение сбережений неравномерно. На наш взгляд, безработица должна несколько вырасти во второй половине года, и мы ожидаем замедления роста заработной платы в конце года. Всё это замедляет темпы восстановления спроса в этом году. В то же время процентные ставки, вероятно, ещё долго останутся низкими, что будет благоприятствовать заимствованию.

Если рост цен в новостройках продолжался в основном за счёт ранее заключённых договоров, то на вторичном рынке квартирные цены были более чувствительными на фоне значительного падения количества сделок. В мае цены на квартиры вторичного рынка упали на 3%, а в июне – на 1% в годовом сравнении. Во втором квартале разница в цене между новостройками и квартирами вторичного рынка составила в среднем 33% (в предыдущие два года – в среднем 25%). В связи со снижением спроса цены на квартиры на вторичном рынке в ближайшее время могут несколько упасть, но падение останется умеренным и непродолжительным, в то время как стабильные темпы роста цен на новые квартиры сохранятся. Хорошее финансовое положение как девелоперов, так и домохозяйств означает, что большие скидки на рынке квартир маловероятны. В то же время дальнейшее развитие рынка квартир во многом будет зависеть от распространения вируса в ближайшие месяцы, и от того, насколько сильно он скажется на доверии и на экономике в целом.

Во втором квартале рынок недвижимости в балтийских столицах развивался иначе

Согласно индексу Swedbank, в первом квартале доступность квартир улучшилась только в Риге. Прирост чистой заработной платы рижан составил 3,5%, а цены на квартиры выросли всего на 1%. В сделках с квартирами в Риге преобладают более старые квартиры, поэтому доля новых квартир мала, и её влияние на рынок в целом невелико.

Снижение доступности квартир в Вильнюсе во втором квартале было значительным, но, как и в Таллинне, это было связано с изменением структуры сделок. Количество сделок с новыми квартирами в Вильнюсе впервые превысило количество сделок с квартирами вторичного рынка. Это, в свою очередь, резко повысило среднюю цену, которая во втором квартале достигла рекордных 19%. Чистый рост заработной платы в Вильнюсе во втором квартале также был значительным (9%), но отставал от роста цен. И рост средней цены, и доступность должны вернуться к нормальному уровню по мере восстановления нормальной структуры сделок.

*Балтийский индекс доступности жилья от Swedbank рассчитывается для семьи, доход которой в 1,5 раза превышает среднюю нетто-зарплату, и которая планирует купить квартиру площадью 55 м². Доступным жильё считается в ситуации, когда на покупку жилья взят 30-летний кредит с 15%-ным самофинансированием, а платежи по кредиту составляют 30% чистого заработка семьи.

С рассчитанным Swedbank индексом доступности жилья в странах Балтии во втором квартале 2020 года можно ознакомиться, кликнув ЗДЕСЬ.