Marianna Rõbinskaja

Soodsamad intressimäärad toetasid korterite taskukohasust

Swedbanki arvestuste järgi Tallinna eluaseme taskukohasus selle aasta esimeses kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga oluliselt ei muutunud. Kuigi korterite hinnakasv oli pealinna elanike netopalga kasvust kiirem, toetasid eluaseme kättesaadavust laenude madalamad intressimäärad. Korterite keskmise ruutmeetri hinna ja palga suhe veidi tõusis. Ühe ruutmeetri eest tuli pealinna elanikul välja käia varasema 1,6 asemel 1,7-kordne netopalk.

Tugev nõudluse kasv kiirendas esimeses kvartalis hinnakasvu

Korterite hinnakasv kiirenes esimeses kvartalis 9 protsendini aastases võrdluses ning tehingute arv oli 13 protsenti kõrgem võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Aktiivsus on suurenenud nii järelturu kui ka uute korteritega, millest viimased jõuavad tehingustatistikasse suures osas ka viitajaga. Nõudlust on toetanud koroonakriisi tõttu edasilükatud ostud ja majapidamiste kogunenud säästud. Samas arvatavasti mõjutas eluasemeturu kiiret elavnemist ka selle olukorra jõulisem kajastamine. Eluasemelaenude jäägi kasv tõusis taas kriisi-eelse tasemeni ja oli esimeses kvartalis ligi 7%. Omavahendite osakaal kõikidest kinnisvaratehingute mahust on kriisiaastal tõusnud ja püsis esimeses kvartalis samuti kõrge, ligikaudu 50%.

Eelmise aasta ebatavaliselt madala baasi tõttu on tehingute arvu mõistlik kõrvutada ka kriisi-eelse aastaga. Erakordselt tugev oli nõudlus esimese kvartali lõpus ning see jätkus teise kvartali alguses  –  märtsis ja aprillis oli tehingute arv vastavalt 22% ja 28% kõrgem võrreldes 2019. aastaga. Erakordse aktiivsuse tõttu on ka keskpank näidanud oma valmisolekut vajadusel eluasemelaenude tingimusi karmistada kui taoline trend peaks jätkuma. Samas oli mais olukord juba mõnevõrra rahunenud – tehingute arv kasvas 8% võrreldes kaks aastat varasemaga ja hinnakasv oli 7 protsenti aastases võrdluses.

Korterite taskukohasus sel aastal tõenäoliselt langeb

Müügis olevate korterite hulk uusarendustes on vähenenud tugeva nõudluse tõttu ning teisalt ka arendajate suurem ettevaatlikkus eelmisel kevadel lükkas mitmete ehitusobjektide planeerimise edasi. Ehitusmaterjalide hinnatõus tõstab ehituse hinda ning toetab samuti korterite hinnatõusu.

Meie hinnangul püsib nõudlus eluasemeturul sel aastal tugev. Majapidamiste nõudmiseni hoiuste kasv võrreldes eelmise aastaga oli aprillis endiselt kõrge (21%). Sügisel toetavad nõudlust lisaks ka pensionireformi tõttu vabanevad säästud. Uusi pakkumisi on lisandumas, kuid uute projektide ettevalmistamine nõuab aega, mistõttu jõuab suurem hulk pakkumisi turule tõenäoliselt aasta lõpus-uue alguses. Seega toetab praegune olukord kinnisvaraturul edasist hinnakasvu. Majandusaktiivsuse kasv suurendab nõudlust tööjõu järele. Üha rohkemate ettevõtete jaoks on tööjõupuudus taas probleemiks tõusmas, mistõttu ka palgakasv sel aastal mõnevõrra kiireneb. Siiski jääb keskmine palgakasv tõenäoliselt hinnakasvule sel aastal alla ning taskukohasust peaks halvenema. Madalad intressimäärad jäävad aga taskukohasust toetama.

Soodsamad intressimäärad toetasid taskukohasust kõigis kolmes Balti pealinnas

Sarnaselt Tallinnale oli esimeses kvartalis korteriturg aktiivne Vilniuses, kus hinnakasv kiirenes esimeses kvartalis 11 protsendini aastases võrdluses. Vilniuse elanike palgakasv jäi hinnakasvule veidi alla, kuid oli samuti tugev (9%). Taskukohasust toetasid madalamad intressimäärad tänu millele jäi taskukohasus aastatagusega võrreldes ligikaudu samale tasemele.

Erinevalt Tallinnast ja Vilniusest paranes Riia elanike jaoks korterite taskukohasus võrreldes aastatagusega märkimisväärselt. Elanike netopalk kiirenes 10 protsendini ja ületas kahekordselt korterite hinnakasvu (5%) samas kui intressimäärad olid aastatagusest madalamad. Kuigi Riias oli tehingute arv eelmise aasta lõpus kiiresti kasvanud, langes esimeses kvartalis aktiivsus mõnevõrra taas. Selle põhjuseks olid tehingud uute korteritega, mis sõltuvad uusarenduste valmimisest. Uusi kortereid broneeriti aktiivselt ning need jõuavad tehingute statistikasse viitajaga. Samas on Riia korteritehingutes ülekaalus vanemad korterid, mistõttu uute korterite osakaal on tagasihoidlik ja selle mõju kogu turule pigem väike.

*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.

Swedbanki 2021. aasta esimese kvartali Balti eluaseme taskukohasuse indeks