Korterite madal taskukohasus on vähendanud aktiivsust kinnisvaraturul

Kinnisvara kiire hinnakasv, tõusvad intressimäärad ja üldine elukalliduse tõus on vähendanud järsult korterite taskukohasust, mis on omakorda jahutanud aktiivsust kinnisvaraturul. Swedbanki arvestuste järgi pealinna korterite taskukohasuse langus neljandas kvartalis ootuspäraselt süvenes. Kui varem halvendas korterite taskukohasust erakordselt tugev hinnakasv, mõjutab nüüd seda üha enam intressimäärade tõus.

Neljandas kvartalis langes tehingute arv järelturu korteritega 40% võrreldes aasta varasema erakordselt aktiivse ajaga. Võrreldes pandeemiaeelse 2019. aastaga oli tehinguid viiendiku võrra vähem. Kuigi tehingud uute korteritega toimusid hoone valmides juba varem sõlmitud lepingute alusel, siis uute broneeringute arv uusarendustes oli teist kvartalit järjest väga madal. Võrreldes 2019. aasta keskmisega oli uusi broneeringuid neljandas kvartalis üle nelja korra vähem. Korterite pakkumine neljandas kvartalis veidi tõusis. Kuigi arendajad püüavad uusi projekte ettevaatlikumalt turule tuua, oli vähenenud nõudluse tõttu uusarendusi neljandas kvartalis müügis ikkagi rohkem.

Swedbanki hinnangul jääb hinnalangus korteriturul mõõdukaks

Kuigi aktiivsus on märgatavalt vähenenud, olid Tallinna korterid neljandas kvartalis viiendiku võrra kallimad võrreldes aasta varasemaga. Põhjuseks on eelmise aasta esimeses pooles toimunud kiire hinnakasv, mis tõstis hinnataseme oluliselt kõrgemale. Korterite hinnad neljandas kvartalis eelneva kvartaliga võrreldes enam ei tõusnud. Järelturu korterite hinnad langesid neljandas kvartalis 5% võrreldes kolmanda kvartaliga. Arendajate pakkumishind jäi kolmanda kvartaliga ligikaudu samale tasemele. Samas pakkusid arendajad hüvesid, mis hinda ostja jaoks ei mõjuta ja statistikas tulevikus ei peegeldu. Näiteks võis turul kohata uue korteri ostul tasuta köögi või kommunaalkulude hüvitamise pakkumist.

Majapidamised saavad eluaseme laenukoormusega hästi hakkama ning seega pole ka survet kinnisvara kiirmüüki panna. Tugeva finantsseisu tõttu puudub ka arendajatel surve teha olulisi allahindlusi, kuid ostjate meelitamiseks ei saa neid siiski välistada. Uusarenduste pakkumishinnad on tasemel, kus need ei ole Swedbanki taskukohasuse indeksi arvestuse järgi osadele peredele enam taskukohased*. Nõudluse vähenemine toob sel aastal kinnisvaraturule kaasa mõõduka hinnakorrektsiooni.

Korterite taskukohasus ei taastu niipea

Korterite taskukohasus jääb sel aastal madalaks, kuna euribori tõus suurendab majapidamiste laenukulu. Positiivse poole pealt tuleb palgakasv sel aastal tugev samas kui inflatsioon taandub. Swedbanki prognoosi järgi hakkab reaalpalk aasta teises pooles järk-järgult kasvama. Turgude ootuste järgi peaks euribor jõudma tippu selle aasta teises pooles. Korterite taskukohasus ja aktiivsus kinnisvaraturul hakkavad taastuma aasta teises pooles kui hinna ja palga suhe paraneb ning euribor hakkab järk-järgult vähenema.

Ka Läti ja Leedu korteriturul on oodata mõõdukat hinnalangust

Nii Riias kui ka Vilniuses halvendas euribori tõus taskukohasust järsult ning aktiivsus korteriturul langes. Riias on korterite taskukohasus jätkuvalt kõrgem võrreldes Tallinna ja Vilniusega, kuna suurima osakaalu tehingutes moodustavad Riias odavamad järelturu korterid ning uute korterite osakaal on tagasihoidlik. Swedbanki hinnangul jääb hinnalangus Vilniuses ja Riias samuti mõõdukaks.

*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.

Swedbanki 2022. aasta neljanda kvartali Balti eluaseme taskukohasuse indeks