Millal hakkab korterite taskukohasus taas paranema?

Tallinna korterite taskukohasus jätkas teises kvartalis halvenemist intressimäärade kiire tõusu tõttu. Nõudlust piiravad rangemad laenutingimused, suurem laenukulu, elukalliduse tõus ning majapidamiste üldiselt madalam kindlustunne. Kõrgem laenukulu on vähendanud kinnisvarainvesteeringute atraktiivsust. Uue eluaseme ost ei ole enamikule majapidamistele taskukohane.

Korterite taskukohasus jõuab sügisel põhja

Swedbanki arvestuste järgi langes pealinna korterite taskukohasus teises kvartalis ootuspäraselt tasemeni, kus korteri ostmine ei ole enam tasukohane leibkonnale, kelle sissetuleku suurus on poolteist keskmist Tallinna netopalka*. See tähendab, et leppida tuleb väiksema elupinnaga, koguda suuremat omafinantseeringut või valida odavam korter järelturult.

Kodu soetamine uusarendusse ei vasta enamiku perede rahalistele võimalustele juba enam kui aasta, samas olid järelturu korterid teises kvartalis veel keskmiselt taskukohased. Käesoleval kvartalil jätkub eluaseme taskukohasuse halvenemine euribori tõusu tõttu. Praeguseks on aga järelturu korter muutunud leibkondadele keskmiselt kättesaamatuks.

Korterite taskukohasus jõuab oma põhja tõenäoliselt sügisel. Edasine halvenemine on vähetõenäoline, kuna euribor on oma tipu lähedal ning korterite hinna ja palkade suhe on paranemas. Swedbanki prognoosi järgi on Euroopa Keskpanga intressimäärade tõusutsükkel nüüdseks lõppenud ning intressimäärad jäävad praegusele tasemele järgmise aasta teise kvartalini. Laenulepingute aluseks oleva euribori tõus praegu küll veel jätkub, kuid see peaks lähiajal oma tippu jõudma.

Toimumas on mõõdukas hinnakorrektsioon

Korterite hinna ja palkade suhe on tipust alla tulnud, kuid on veel endiselt kõrgem kolme aasta tagusest tasemest. Ühe ruutmeetri eest tuli pealinna elanikul teises kvartalis välja käia 1,8-kordne netopalk, aasta varem aga kaks netopalka.

Kuigi pealinna korterituru keskmine hinnakasv näitab aastases võrdluses aeglustumist, moonutab seda tehingute struktuur ja uute ning samas tunduvalt kallimate korterite lisandumine statistikasse. Nii oli juulis uute korterite hind 32% ning augustis 27% kõrgem aastases võrdluses. Samas oli enamik uusarenduse korteritest broneeritud juba aasta või varem tagasi. Tegelikkuses on arendajate pakutava keskmise hinna kasv oluliselt aeglustunud – teises kvartalis oli see ligi 7% kõrgem aastatagusest. Uute korterite lisandumine statistikasse sõltub uusarenduse valmimisest. Uusarenduste osakaal võib aga tehingutes tugevasti kõikuda ja seeläbi moonutada keskmist hinnastatistikat.

Järelturul oli juulis ja augustis keskmine hind vaid marginaalselt madalam võrreldes aastatagusega. Detailsemad andmed näitavad aga, et järelturul on hinnad laiapõhjaliselt hakanud langema alates aprillist ning keskmist pilti moonutab tõenäoliselt tehingute struktuur. Järelturu korterite keskmine hind oli augustis pea 3% madalam, kui eelmise aasta septembris, mil see oli saavutnud ajaloolise tipu. Osades järelturu korterite segmentides on hinnalangus märkimisväärne.

Üldine nõudluse ja pakkumise tasakaal on paranenud

Nõudlus korteriturul on väiksem ning pakkumine suurem võrreldes aastataguse ajaga. Pakkumiste arv uusarendustes on liikumas tavapärase taseme juurde, mida nägime enne 2021. aasta erakordselt aktiivset aega. Teises kvartalis jätkas uute korterite pakkumine suurenemist ja oli 60% kõrgem võrreldes eelmise aasta sama ajaga, kui pakkumine oli kõige väiksem. Broneeringud uusarendustes taastusid teises kvartalis põhjast, kuid olid enam kui kaks korda madalamad võrreldes pandeemiaeelse keskmisega.

Korterite taskukohasus jääb lähikvartalitel halvaks

Majapidamised kaaluvad ostuotsuseid hoolikalt läbi, kuna intressimäärad on tõusnud kõrgeima tasemeni alates 2008. aastast ning oluliselt suurendanud laenukulu. Lisaks rangematele laenutingimustele, piirab nõudlust uusarenduste kõrge hinnatase. Märkimisväärset hinnalangust on õnnestunud siiani vältida madala töötuse ja tugeva palgatõusu tõttu. Samuti võimaldab arendajate finantsseis pikema müügiprotsessiga leppida.

Mõõdukas hinnakorrektsioon korteriturul meie hinnangul jätkub, eriti juhul, kui töötus tõuseb oodatust rohkem ning majapidamiste kindlustunne jääb madalaks. Taskukohasus jõuab põhja sügisel, kuna Euroopa Keskpank on meie hinnangul intressimäärade tõstmise lõpetanud ning korterite hinna ja palkade suhe paraneb. Samas jääb taskukohasus järgnevate kvartalite jooksul halvaks ning paraneb märkimisväärselt alles siis, kui Euroopa Keskpank hakkab intressimäärasid järgmise aasta kevadel langetama.

Korterite taskukohasus halvenes ka teistes Balti riikide pealinnades

Swedbanki indeksi järgi jätkas korterite taskukohasus teises kvartalis halvenemist ka Riias ja Vilniuses intressimäärade kiire tõusu tõttu. Vilniuses pole teist kvartalit järjest korterid keskmisele perele taskukohased. Riias olid korterid teises kvartalis jätkuvalt taskukohased, kuna suurima osa tehingutest moodustavad Riias odavamad järelturu korterid.

*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.

Swedbanki 2023. aasta teise kvartali Balti eluaseme taskukohasuse indeks