Беспрецедентный год завершился высокой активностью на рынке недвижимости

Несмотря на исключительный год, доступность жилья в прошлом году постепенно увеличивалась. По расчётам Swedbank, доступность квартир в столице в четвёртом квартале улучшилась по сравнению с прошлым годом, поскольку рост нетто-зарплаты в столице был несколько быстрее, чем рост цен на квартиры. В последнем квартале года рост цен на квартиры в Таллинне составил чуть более 4%, а нетто-зарплата жителей столицы увеличилась почти на 5%. Повышению доступности также способствовали скидки на комиссионные сборы по договорам жилищного кредита, предлагаемые банками. Соотношение средней цены квадратного метра квартиры к заработной плате остаётся примерно на одном уровне седьмой год подряд: жителю столицы приходилось платить за квадратный метр 1,6 месячной нетто-зарплаты.

Спрос высок

Восстановление количества сделок на рынке квартир после весеннего шока было беспрецедентно быстрым, и к концу года рынок недвижимости достиг исключительно высокой активности. Хотя в целом за год на столичном рынке квартир было совершено на 9% меньше сделок, количество сделок в четвёртом квартале было на 8% больше, чем годом ранее, что также является одним из самых активных кварталов за последние 13 лет.

Массово откладывавшиеся с весны и лета решения о покупке, желание улучшить условия жизни в связи с распространением дистанционной работы, общая адаптация к условиям пандемии и гораздо более мягкие ограничения по сравнению с весной – всё это способствовало улучшению спроса в конце года. Заработная плата упала больше всего в секторах, пострадавших от кризиса, таких как торговля и туризм, включая размещение и общественное питание, которые оказали меньшее влияние на среднего покупателя жилья. В то же время были виды деятельности, где рост заработной платы был очень сильным, несмотря на кризис. Безработица в экономике в целом не выросла благодаря государственным компенсациям по заработной плате. По данным Кассы по безработице, уровень зарегистрированной безработицы достиг 8,8 процента. Вклады домохозяйств также быстро росли в последние годы, что позволяет им делать сбережения на цели самофинансирования. Хорошему концу года также способствовало завершение строительства новых жилых домов, в результате чего количество сделок с новыми квартирами увеличилось на 19% по сравнению с предыдущим годом. Однако на вторичном рынке в четвёртом квартале было заключено на 3% больше сделок.

В этом году рост цен на жильё превысит рост заработной платы

С начала коронакризиса в Эстонии прошёл год, ограничения снова были значительно ужесточены, но сейчас ситуация отличается от прошлогодней. Закрытие экономики не стало для общества неожиданностью, текущая ситуация смягчается благодаря накопленному опыту и начавшейся вакцинации. По нашим оценкам, спрос населения на жильё в этом году останется высоким. Спрос поддерживается сильным ростом вкладов у населения, который ускорился в конце года и в январе, достигнув почти 20 процентов. Пенсионная реформа также поддержит спрос на квартиры в конце года, но вряд ли её влияние будет значительным. Ожидается, что во второй половине года произойдёт более сильное восстановление экономической активности, что также должно повысить спрос на рабочую силу и постепенно снизить уровень безработицы.

В прошлом году количество новых квартир, выставленных на продажу в Таллинне и его окрестностях, постепенно сократилось. Снижение предложения при значительном улучшении спроса будет способствовать дальнейшему росту цен. По нашим оценкам, рост брутто-зарплаты в этом году составит 3,5 процента, но средний рост цен на квартиры будет более сильным, что снизит доступность квартир в этом году. Однако низкие процентные ставки по-прежнему способствуют доступности. В этом году мы также видим сильный эффект базы в статистике из-за резких изменений в прошлом году.

Доступность улучшилась во всех трёх балтийских столицах

Как и в Таллинне, конец года принёс рекордную активность в столицах наших южных соседей. Согласно индексу Swedbank, доступность квартир в Риге и Вильнюсе также улучшилась в четвёртом квартале. В обеих столицах доступность была улучшена за счёт более благоприятных процентных ставок, в то время как цены на квартиры несколько опережали рост заработной платы. Чистый рост заработной платы жителей Риги составил 6%, в то время как цены на квартиры выросли на 7%, а чистый рост заработной платы жителей Вильнюса составил 11%, цены же на квартиры выросли на 12%. Мы наблюдаем аналогичные изменения и в Риге, и в Вильнюсе. Доступность, вероятно, снизится, поскольку рост цен опережает рост заработной платы. Но процентные ставки остаются благоприятными.

*При расчёте индекса доступности жилья в странах Балтии, Swedbank берёт за основу домохозяйство с доходом в 1,5 средней нетто-зарплаты, наметившее покупку квартиры площадью 55 м². Под доступностью подразумевается ситуация, когда возвратные платежи по взятому на 30 лет жилищному кредиту с 15%-ным самофинансированием составляют 30% нетто-зарплаты семьи.