Консультант по недвижимости Тыну Тоомпарк в подкасте Investeerimisjutud: с недвижимостью умный сейчас спешить не будет
Как принимать решения в сфере недвижимости, когда на дворе необычайный покупательский бум, Euribor растёт, но желание найти жильё или инвестировать в выбранную Вами недвижимость всё ещё сохраняется? Что сейчас стоит вспомнить об экономическом кризисе 2008 года? В нашем подкасте «Investeerimisjutud» консультант и коуч по недвижимости Тыну Тоомпарк и инвестиционный стратег Swedbank Тармо Танилас обсудили состояние и перспективы эстонского рынка недвижимости.
Недвижимость в Эстонии никого не оставляет равнодушным – большинство людей в какой-то момент своей жизни хотят приобрести собственное жильё, и в последние годы почти каждый розничный инвестор рассматривает владение недвижимостью как важную часть своего портфеля. Однако рекордный рост инфляции в 2022 году заставил задаться вопросом: закончилось ли время для инвестиций в недвижимость? Однако нельзя проводить прямых параллелей с крупнейшим экономическим кризисом последнего времени, крахом рынка в 2008–2009 годах и лопнувшим пузырём недвижимости. «В то время цены всё ещё стремительно росли», – вспоминает Тоомпарк. «Средняя сделка по продаже квартиры в Таллинне в 2007 году составляла 14-летнюю зарплату, что явно слишком много. Для сравнения, сегодня средняя сделка составляет около 8–9 лет зарплаты».
Реальность того времени была такова, что люди, купившие недвижимость на пике рынка, обнаружили в 2009 году, что от стоимости недвижимости осталось лишь около половины. «У нас была полная потеря ликвидности на рынке: количество сделок рухнуло, безработица достигала 20% в одном квартале, не было потребительского страхования, банки не давали кредитов, иностранные инвесторы исчезли. В январе 2009 года было такое мрачное время, что на инвестиционном семинаре Swedbank читали даже стихи Артура Алликсаара…» – вспоминает Тоомпарк. «Я помню, как сам читал строки Алликсаара: Времён нет прожитых напрасно, потом лишь суть их станет ясной», – добавил Танилас. «“Дно“ рынка было достигнуто в марте 2009 года. В конце концов мы выбрались из этого, но на это ушло несколько лет».
Коронакризис перетасовал карты
Коронакризис в начале 2020 года сломил чувство уверенности потребителей иным способом. «В марте было объявлено чрезвычайное положение, и мы увидели немедленное исчезновение решений о покупке. В апреле-мае количество сделок сократилось на несколько десятков процентов по сравнению с годом ранее, и это сразу же отразилось на ценах. Люди стали ждать, чтобы узнать, смогут ли они купить что-то по более выгодной цене. Те, кто совершил сделку с недвижимостью в июне-июле 2020 года, достигли дна рынка», – сказал Тоомпарк.
Танилас добавил, что нечто подобное можно заметить и на фондовом рынке. «Американский индекс SP500 упал на треть за две недели, а затем восстановился за пару месяцев. Это было быстрое восстановление. Причин для восстановления было две: и государства, и центральные банки начали оказывать поддержку. Если раньше считалось, что печатание денег постепенно подходит к концу, то на деле всё оказалось совсем иначе – за короткий промежуток времени в систему поступило больше денег, чем за все предыдущие годы вместе взятые», – говорит Танилас.
Последствия этих решений вскоре проявились. «На самом деле, можно сказать, что весь 2021 год был одним большим торговым бумом. В Таллинне было куплено около 4200 новых квартир. Для сравнения – разумный долгосрочный уровень может быть где-то между 2200 и 2300, так что в том году было куплено примерно вдвое больше. В 2021 году в последние четыре месяца года в Таллинне заключалось более 1000 сделок по квартирам в месяц. Если посмотреть на последние 12 лет, то всего 6 месяцев были такими, когда число сделок составляло более 1000. И это в основном в 2021 году. Это был настоящий бум!» – сказал Тоомпарк.
Однако невозможно увеличивать предложение на рынке недвижимости теми же темпами, что и спрос. Это означало, что цены снова взлетели. «И эта инерция продолжалась в первой половине 2022 года, не в последнюю очередь потому, что шла война», – добавил Тоомпарк. Количество сделок с недвижимостью в столице снизилось до 700 по состоянию на октябрь-ноябрь 2022 года, сказал он. Хотя падение может показаться резким по сравнению с рекордным годом, Тоомпарк считает важным подчеркнуть, что сравнение должно быть основано на долгосрочном среднем количестве транзакций, которое составляет 700 в месяц. «Если учесть, что чувство уверенности потребителей близко ко дну, Euribor растёт, а на рынке труда ожидается не слишком позитивная динамика, то сложились все условия для того, чтобы выйти на уровень ниже среднего исторического количества сделок. Приготовьтесь, агенты по недвижимости, к тому, что ликвидность рынка будет оставаться низкой», – уверен Тоомпарк.
Можно ли спрятать деньги от инфляции в недвижимости?
В условиях, когда трудно было предвидеть инфляцию, превышающую 20%, вполне понятно, что люди, имеющие сбережения, обеспокоены потерей покупательной способности, отметил Танилас. «Это также было одной из причин, по которой довольно много денег приходило на фондовый рынок и, возможно, ещё больше в недвижимость», – сказал он. «Прятать деньги от инфляции в недвижимости – это по-прежнему больше тема «богатых и красивых». Если посмотреть на последние 5–10 лет, то недвижимость действительно хорошо защищена от инфляции. Но сейчас, с августа, инфляция замедлилась, и недвижимость больше подвержена риску снижения стоимости», – сказал Тоомпарк.
Но что делать, когда жизнь подошла к тому моменту, когда Вы, возможно, собираетесь купить своё первое настоящее жильё? «В то же время, казалось, что Euribor со знаком минус – это “неотъемлемое право человека”, так мы к нему привыкли. Я сам прогнозировал, что к сегодняшнему дню Euribor будет на уровне 1% или чуть больше. Но мы уже превысили 2,6%», – говорит Танилас.
Стоит ли ждать лучших времён, если Вы нашли недвижимость, которая Вам очень нравится? «Покупка жилья – это не только деньги», – считает Тоомпарк. «Если Вам нравится недвижимость, и она соответствует рыночной цене, Вам всё равно следует покупать. Вы можете подумать, что, возможно, я смогу купить её дешевле в другое время, но это не так. Если Вы найдёте недвижимость, отвечающую Вашим требованиям, Вы можете заплатить немного больше и не ожидать снижения цены. Но если недвижимость более или менее остаётся на месте, всё равно стоит поискать дальше. Сегодня покупателям не нужно спешить».
Двухскоростной рынок аренды открывает новые возможности
Если Ваша уверенность не очень высока, но Вам нужно жильё, стоит быть в курсе событий на рынке аренды. По словам Тоомпарка, на рынке существует большой спрос на более дешёвые квартиры для аренды – по цене ниже 500 евро в месяц. На спрос повлияло также прибытие беженцев.
«В дорогом сегменте ситуация сложнее – предложение растёт, потому что в прошлом году многие квартиры были куплены во время покупательского бума, а сейчас их строительство завершается, и они выходят на рынок аренды. В прошлом году, безусловно, было много квартир, которые покупались только для того, чтобы потом выгодно продать. Если мы посмотрим на среднюю цену предложений аренды на Kv.ee, то пару месяцев назад она составляла 14,7 евро за квадратный метр, а сейчас снизилась до 14 евро. Цены на аренду снижаются», – сказал Тоомпарк. Падение цен может означать, что у тех, кто может рассматривать более дорогие и качественные съёмные квартиры, выбор больше, чем раньше.
«Раньше инвестирование в рынок аренды было чем-то вроде национального спорта для многих мелких инвесторов – приличный инвестор должен был иметь одну квартиру, сдаваемую в аренду. В то же время крупные инвесторы пришли на рынок с большими объёмами, поэтому больше не нужно инвестировать в недвижимость напрямую, Вы можете инвестировать через профессионалов. Возможно, для многих это даже более стабильный доход», – сказал Танилас. «Почему инвестиции непосредственно в недвижимость приносят более высокую прибыль? Потому что часто Вы не учитываете в бизнес-плане собственный труд и усилия. Если Вы прибавите к этому зарплату своей мечты, то действительно, возможно, инвестирование в ценные бумаги будет более выгодным», – согласился Тоомпарк.
Он добавил, что, по общему мнению, цены на таллиннские квартиры могут упасть на 10–20%, но при этом следует учитывать и стоимость денег. «По этим двум аргументам можно сказать: давайте пока успокоимся, не будем устраивать гонку», – отметил он. По мнению Тоомпарка, через два года цены могут быть на 10–15% выше, чем сейчас, а через пять лет, скорее всего, цены продолжат расти, учитывая также рост доходов населения. «Крупные инвесторы довольно оптимистично смотрят на развитие событий, я желаю им удачи. Существует также разница между покупкой одного объекта недвижимости и расширением портфеля. Определённо стоит держать глаза открытыми, жизнь сложна, но в сложные времена открываются и возможности для бизнесаё, – заключил Тоомпарк.
Посмотреть видео на эстонском языке можно здесь.
