Большой обзор жилищных кредитов за 2025 год
Рынок недвижимости в Эстонии в 2025 году уверенно вошёл в фазу стабильного роста. По сравнению с прошлым годом количество сделок квартал за кварталом постепенно увеличивалось, а ценовой тренд также двигался по восходящей линии. На рынок вернулись и покупатели, которые из-за высоких ставок Euribor в предыдущие годы откладывали свои планы, но теперь снова видят возможность реализовать мечту о собственном доме, отметила руководитель сферы жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма.
Уже 2024 год принёс положительные эмоции благодаря снижению Euribor, однако именно 2025 год стал годом заметного оживления рынка. Во второй половине года движение Euribor стало настолько привычным, что заёмщики обращали на него внимание лишь в той мере, в какой это было необходимо для отслеживания и оплаты ежемесячных платежей. К началу декабря 2025 года Euribor находился на уровне 2,1%.
По данным Банка Эстонии, остаток жилищных кредитов по состоянию на октябрь в годовом сравнении вырос на 10%. В течение первых десяти месяцев 2025 года люди взяли жилищных кредитов на 25% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Средний размер жилищного кредита*
Средний размер жилищного кредита, по данным Swedbank, по сравнению с прошлым годом вырос на 12 000 евро, или на 9%, и достиг 138 000 евро.
Понятно, что в разных регионах цены на недвижимость коррелируют с размерами кредитов. Самая дорогая недвижимость – в Таллинне и Харьюмаа, где средний размер кредита составляет 156 000 евро (годовой рост 7%). Далее следует Тартумаа – 132 000 евро (годовой рост 11%). На третье место поднялся Ляэнемаа с показателем 113 000 евро (годовой рост 7%), а на четвёртом месте – Пярнумаа, который в прошлом году был на третьем месте – 106 000 евро (годовое снижение 1%).
В процентном выражении наиболее сильный рост сумм кредитов зафиксирован в Ляэнемаа (37%) и Ида-Вирумаа (29%). Существенный рост сумм кредитов также отмечен в Пылвамаа (24%), Ляэне-Вирумаа (19%) и Рапламаа (16%), где средние суммы кредитов составляют соответственно 78 000 евро, 84 000 евро и 106 000 евро.
За пределами Харьюмаа средний размер жилищного кредита составляет 87 000 евро. Регион с самым низким размером кредита – Хийумаа, где он равен 46 000 евро и по сравнению с прошлым годом снизился на 31%. Второе место по наименьшему среднему кредиту занимает Ярвамаа, где средняя сумма составляет 58 000 евро, что на 15% меньше, чем год назад. На третьем месте находится Йыгевамаа со средней суммой 65 000 евро, при этом там, в отличие от прошлого года, наблюдается обратная динамика: средний размер кредита вырос на 14%. В годовом сравнении средние суммы кредитов сократились в трёх уездах: Хийумаа, Ярвамаа и Пярнумаа.
В среднем новый жилищный кредит берётся на 24 года. По сравнению с прошлым годом этот показатель уменьшился примерно на 1 год. Кредиты сроком до 20 лет составляют около 40% всех займов, кредиты сроком 21-25 лет – 18%, а кредиты сроком 26-30 лет – 42%. Распределение по срокам осталось таким же, как в 2024 году.
Квартира или дом?
Сравнение средних сумм кредитов по регионам даёт интересную картину в зависимости от того, покупается квартира или дом, будь то отдельный дом, парный или рядный дом. По данным Swedbank, средняя сумма при покупке квартиры составляет 123 000 евро, при покупке дома – 190 000 евро.
В Харьюмаа средняя сумма кредита на дома достигает 227 000 евро, а на квартиры – 135 000 евро, что по сравнению с прошлым годом означает рост на 15% и 6% соответственно. В Тартумаа средняя сумма кредита при покупке дома составляет 180 000 евро (рост 9%), а при покупке квартиры – 105 000 евро (рост 15%). Это показывает, что если в Харьюмаа рост сумм кредитов в основном связан с покупкой домов, то в Тартумаа процентный рост обеспечивают прежде всего кредиты на покупку квартир.
В ряде уездов кредиты на покупку или реновацию домов остаются заметно более скромными. Средняя сумма кредита ниже 100 000 евро зафиксирована в четырёх уездах: в Хийумаа – 56 000 евро, в Ярвамаа и Йыгевамаа – 84 000 евро, а в Вильяндимаа – 94 000 евро.
Средняя сумма кредита на покупку квартиры превышает 100 000 евро лишь в двух регионах – Харьюмаа и Тартумаа, где рынок наиболее активен.
Что покупали?
Из выданных Swedbank жилищных кредитов 69% было направлено на покупку квартир и 31% – на покупку домов.
В 2025 году квартиры чаще всего приобретались в домах более старой постройки: 57% квартир находились в зданиях, построенных или капитально реновированных до 2000 года. 28% квартир располагались в домах, построенных или обновлённых в 2000–2023 годах, и 14% – в новых домах, построенных в 2024–2025 годах.
Чаще всего покупали 2- и 3-комнатные квартиры. 38% квартир, приобретённых с помощью кредита, имели площадь 36–55 кв.м, 36% покупателей выбрали квартиры площадью 56–75 кв. м. Квартиры площадью более 100 кв. м составили 3% от всех приобретённых в кредит квартир.
В сегменте домов, купленных с использованием жилищного кредита, заметно достаточно равномерное распределение. В 33% случаев были приобретены новые или недавно построенные дома (2024–2025 годы), в 31% случаев – дома, построенные в 2000–2022 годах. 35% заёмщиков приобрели дома, построенные до 2000 года.
Среди домов предпочтение отдаётся жилью среднего размера. Самыми популярными стали дома площадью 101–150 кв. м (40% покупателей). Дома площадью до 100 кв. м приобрели 23% заёмщиков, а дома площадью 151–200 кв. м – 22%. Дома площадью более 250 кв. м были приобретены в 7% случаев.
Средний заёмщик
Средний заёмщик жилищного кредита, как и в прошлом году, – это человек активного трудоспособного возраста 35 лет. Заёмщики в возрасте до 40 лет составляют 66% всех заёмщиков, и их доля за год немного снизилась (ранее – 68%).
По данным Swedbank, по возрастным группам картина выглядит следующим образом:
- Заёмщики в возрасте до 30 лет составляют 25% всех заёмщиков, а средняя сумма их кредита – 113 000 евро. Средние суммы кредитов у молодых заёмщиков растут с возрастом: у заёмщиков до 22 лет средняя сумма кредита составляет 75 000 евро, в возрасте 22-25 лет – 112 000 евро, а в возрасте 26-30 лет – 151 000 евро.
- Заёмщики в возрасте 31-40 лет – самая крупная группа, составляющая 40% всех заёмщиков, и именно они берут самые большие кредиты – в среднем 165 000 евро.
- Заёмщиков старше 40 лет – 35%, их средняя сумма кредита составляет 128 000 евро, при этом у заёмщиков в возрасте 41-45 лет сумма кредита заметно выше – 148 000 евро.
Средняя сумма кредита, оформленного с поручительством EIS (бывший KredEx), составляет 154 000 евро.
Хотя жилищные кредиты оформляются во всех регионах Эстонии, больше всего их берут в Таллине и Харьюмаа – вместе на них приходится 62% всех кредитов. Далее следует Тартумаа с долей 16%. Доля этих регионов за год выросла на один процентный пункт. Доля Пярнумаа уже несколько лет остаётся на уровне 5%.
Доход заёмщика
Финансовое положение заёмщиков даёт представление о том, как формируются суммы кредитов и ежемесячная платёжная нагрузка. Чистый доход до 2000 евро в месяц получают 36% заёмщиков, доход 2001–4000 евро – 49%, а доход свыше 4000 евро – 15% заёмщиков.
Важно отметить, что 43% заёмщиков ходатайствуют о кредите совместно, то есть при обслуживании кредита учитываются доходы обоих заёмщиков. Среди покупателей квартир 67% берут кредит в одиночку, тогда как среди покупателей домов – лишь 36%, что также объясняет разницу в размерах кредитов: без созаёмщика средняя сумма кредита составляет 107 000 евро, а с созаёмщиком – 166 000 евро.
Доходы домохозяйств, берущих кредит (один или два человека), распределяются следующим образом:
- 25% зарабатывают до 3000 евро в месяц;
- 29% – 3001–4000 евро в месяц;
- 20% – 4001–5000 евро в месяц;
- 26% – более 5000 евро в месяц.
Анализируя связь между доходом и кредитной нагрузкой, видно, что 39% заёмщиков предпочитают, чтобы ежемесячный платёж по кредиту составлял 31–40% их дохода. В то же время 45% стараются удерживать платёж на уровне до 30% дохода. В целом совокупный ежемесячный платёж по всем финансовым обязательствам – кредитам, кредитным картам, рассрочкам и т. п. – может достигать до половины дохода.
Первоначальный взнос
По данным Swedbank, 52% заёмщиков вносят в качестве первоначального взноса до 30 000 евро. По кредитам с гарантией EIS (KredEx), где минимальный первоначальный взнос составляет 10%, средний размер самофинансирования составляет около 18 000 евро.
В целом средний первоначальный взнос – 67 000 евро, медианный – 42 000 евро. Без гарантии EIS требование к первоначальному взносу обычно начинается с уровня 15%, однако при наличии дополнительного обеспечения требование к первоначальному взносу может отсутствовать.
Изменились ли условия кредитования, легко ли подать ходатайство?
Swedbank при выдаче кредита руководствуется принципом ответственного кредитования. Важно, чтобы доход заёмщика был устойчивым, а взятый кредит – посильным для него в долгосрочной перспективе. Платёжеспособность заёмщика оценивается исходя из минимальной процентной ставки 6% и при условии, что на ежемесячные обязательства может уходить до половины дохода. В то же время возможную сумму кредита заёмщики часто формируют исходя из своего образа жизни и потребительских привычек.
Сегодня подача ходатайства о кредите проще, чем когда-либо: ходатайство оформляется в интернет-банке, консультации проводятся по телефону или по видеосвязи, кредитный договор подписывается цифровой подписью в интернет-банке, а нотариальные действия можно совершить посредством дистанционного удостоверения. Чаще всего самым сложным оказывается именно поиск подходящей недвижимости.
Мы рады отметить, что в 2025 году мечта почти 6000 человек о собственном доме или недвижимости осуществилась при поддержке жилищного кредита или малого жилищного кредита Swedbank. Желаем всем домовладельцам успехов и благополучия в новом году!
* Информация по состоянию на 9 месяцев 2025 года.
