Millest sõltub kinnisvara hind ning kuidas vara ette valmistada väärtuse hindamiseks?

Lahe Kinnisvara kutselise vara hindaja Grete Laanmetsa sõnul on kõige levinum põhjus kinnisvara hindamise tellimiseks laenamine kinnisvara tagatisel, kuid ka sõltumatu hinnangu saamiseks müügihinna määramisel ning varaliste vaidluste korral. Kinnisvara eksperthinnangut on samuti tarvis lisarahastuse saamiseks ehitatavale varale ning finantsaruandluseks.

Hindamise tulemiks on sõltumatu eksperdi poolt leitud turuväärtus. Eksperthinnangu tulemus kinnitab nii ostjale kui ka finantseerijale, et vara on hinnastatud vastavalt turutasemele. Hinnang ise sisaldab hulgaliselt erinevat ja kasulikku teavet nii hinnatavast varast kui ka kinnisvaraturust.

Kuidas vara hindamist ette valmistada?

Kinnisvara hindamise eel võiks omanik üle vaadata ja valmis seada varaga seotud dokumentatsiooni ning muud asjakohased paberid. Mõistlik oleks seejuures kohe hindajaga konsulteerida, kuna hindamiseks vajalikud dokumendid sõltuvad konkreetsest hinnatavast varast.

Järelturu- ehk vanemate paneelmajade korterite puhul saab hindaja valdavalt kõik vajaliku informatsiooni erinevatest ametiasutustest ja portaalidest (kinnistusraamatust, EHR, Maa-ameti geoportaal) ise kokku. Kui korter on koormatud üürilepinguga, on vaja hindajale esitada ka üürileping.

Uusarenduste korterite ja uuemate korterite puhul on vajalik esitada plaanimaterjal. Vajalik on informatsioon parkimiskoha ja panipaiga kohta, kui need on muidugi olemas – kas panipaik ja parkimiskoht kuuluvad korteriomandi reaalosa koosseisu või on need vormistatud eraldi korteriomanditena. Kinnisvara hindaja kontrollib selle info alati ise ka üle.

Olemasolu korral on vajalik esitada kasutuskorra lepingud ja muu info kitsenduste ning piirangute kohta.

Eramute puhul on vaja esitada hoone projekt ja joonised, olemasolu korral kehtiv detailplaneering ja üürileping. Olenevalt omavalitsusest on võimalus hindajal endal detailplaneeringu infole ligi pääseda, kuid tuleb ette olukordi, kus planeeringud erinevatel põhjustel kättesaadavad ei ole. Kui hoonel on teostatud ümber- või juurdeehitusi, on vajalik ehitusprojekt ning peab olema taotletud ka kasutusluba.

Kõikide varade puhul tuleks visuaalne väljanägemine üle vaadata ja tagada hindajale juurdepääs terve vara ulatuses. Hindajal on kohustus vara seisukord jäädvustada fotodele, mistõttu ei teeks halba enne hindaja saabumist veidi koristada ning üleliigsed asjad ära panna.

Kuidas kujuneb kinnisvara hind?

Kinnisvara on võimalik hinnata võrdlus-, tulu- või kulumeetodil või meetodeid omavahel kombineerides. Hindamismeetodi valib hindaja ning meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast väärtusest. Samuti kättesaadavatest andmetest ning vara ja turuga seotud tingimustest.

Elukondliku vara puhul ning vara puhul, mis on omaniku kasutuses, rakendatakse valdavalt võrdlus- ehk turumeetodit. Võrdlusmeetod seisneb hinnatava vara võrdlemises teiste sarnaste müüdud varadega ning erinevate vara väärtust mõjutavate elementide kohandamises.

Peamine kinnisvara väärtust määrav tegur on asukoht, kuid ka seisukord, suurus, korrus, panipaiga/parkimiskoha olemasolu, sauna, rõdu või terrassi olemasolu. Eramute puhul näiteks veel ka kõrvalhoonete olemasolu, haljastuse tase, lähedalasuvate veekogude olemasolu jm.

Lisaks nimetatud asjadele on väärtust mõjutavaks teguriks ka korrektne dokumentatsioon ja korrektsed andmed ehitisregistris (sh on oluline ehitus- ja kasutuslubade olemasolu).

Eksperthinnangus ei arvestata sisustuse olemasolu, isegi kui see eluruumi sisse jääb. Erandiks on köögimööbel, sanitaartehnika ning sisseehitatud garderoobkapid.

Kinnisvara hindamiseks vajalik ülevaatus võtab korterite puhul aega keskmiselt veerandtundi, suuremate elamute puhul kuni tund. Lõplik eksperthinnang valmib paari tööpäeva jooksul.

Ise saab kinnisvara väärtust muuta nt vara parendamisega või dokumentatsiooni korrastamisega. Mõned näited, kuidas vara väärtust tõsta: hoonestamata maale tehakse detailplaneering, renoveerimist vajav korter renoveeritakse ära, vahetamist vajav katus vahetatakse ära jne.

Kinnisvara väärtust mõjutab ka üldine majanduslik olukord ja inimeste kindlustunne. See on asi, mida inimene ise muuta ei saa. Üldise majandusliku olukorra ja kindlustunde mõju oleme näinud ka seoses koroonaviirusega. Näiteks 2020. a  alguses kui kehtestati erinevad meetmed koroonaviiruse leviku takistamiseks, vähenes inimeste kindlustunne järsult ja selle mõju avaldus ka kinnisvara ostu-müügitehingute arvu languses. Mõnda aega kohaneti olukorraga ja kui kindlustunne hakkas taastuma, hakkasid ka tehingute arvud taas tõusma. Loomulikult on tegureid veel, mis hindades muutusi esile kutsuvad.

Kes tohivad kinnisvara hinnata?

Alates 2017. aasta märtsi lõpust jõustunud määruse „Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ alusel võivad elamukinnisvara hinnata ainult kutselised hindajad.

Kutseline hindaja on Eesti varahindamise standardi järgi füüsiline isik, kellele on antud vastav kutsekvalifikatsioon ja väljastatud kutsetunnistus kutseseaduses kehtestatud aluste järgi. Eestis on hindajatel 3 kutsetaset:

• Kutsetase 5 – kinnisvara nooremhindaja
• Kutsetase 6 – kinnisvara hindaja
• Kutsetase 7 – vara hindaja

Minimaalselt peab elamukinnisvara hindajal olemas olema V kutsetase, kuid V taseme hindaja töö peab üle vaatama ja kinnitama kõrgema, kas siis VI või VII taseme hindaja.