Ekspert selgitab: kuidas müüa kinnisvara, mille eest on veel kodulaen tasumata?
Kodulaen sõlmitakse tavaliselt mitmekümneks aastaks. Mille tõttu pole üldse harv, et selle aja jooksul tekib soov elukohta muuta, vana kodu maha müüa ja uus soetada. Kuidas aga seda teha, kui olemasolev kinnisvara on ostetud kodulaenuga?
Teoorias on lahendus lihtne: müü vana kodu maha, maksa ennetähtaegselt tagasi kodulaen, sõlmi uus kodulaenuleping ja kasuta varast saadud raha uue kodu sissemakseks. Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuhi Anne Pärgma sõnul kõlab selline plaan kõlab küll hästi, kuid samas võivad protsessis kerkida esile erinevad tehnilised nüansid. Näiteks ei ole alati võimalik ostu- ja müügitehinguid ajastada nii, et uus kodu oleks kohe pärast vana müümist sisse kolimiseks valmis.
Mida sellisel juhul teha?
Lahendus sõltub inimeste soovidest ja maksevõimest. Kui sissetulek seda lubab, võib uue kinnisvara soetada teise kodulaenuga juba enne praeguse elukoha müümist.
Selleks tuleb täita uus laenutaotlus, misjärel hindab pank inimese maksevõimet, millest peaks piisama nii uue kui ka olemasoleval laenu tasumiseks. Kui uus kodu on ostetud, maksab inimene ajutiselt kahte kodulaenu, mille ajal saab ta tegeleda vana vara müümisega.
Taolises olukorras on oluline ka endal järele mõelda, kui kaua rahakott kahe laenu tasumist lubab. Just selle tõttu, et eluasemega tulevad kaasa ka muud kulud, näiteks kommunaalmaksed. Samuti tasub ette planeerida, kui kaua võiks eeldatavalt kinnisvara müümine aega võtta. Näiteks linnas on tehinguaktiivsus oluliselt suurem kui hajaasutusega piirkondades.
Soovi korral saab pank maksete vähendamiseks pakkuda ka maksepuhkust ehk koostada maksegraafikud nii, et tasutakse ainult intressi kuni olemasoleva vara müügini. Lisaks saab kasutada olemasolevat vara uue laenu lisatagatisena – see aga oleneb, kui kaua ja mis summas on senist kodulaenu makstud. Leiad rohkem infot kodulaenu tingimuste kohta meie kodulehelt.
Kui kahe kodulaenu maksmine käib üle jõu, võib kaaluda vana vara müüki enne uue soetamist. Sellisel juhul tasub mõelda, kas pärast välja kolimist oleks võimalik viibida ajutisel pinnal, näiteks üürikorteris. Abiks saavad olla ka sõbrad või sugulased, kellelt tasub uurida, kas neil on lühiajaliselt elukohta pakkuda, rääkis ta.
Ka vahetustehinguid tuleb ette
Kui enamikel juhtudel vormistatakse kinnisvaraga ostu- ja müügitehinguid, siis vahel tuleb ette ka olukordi, kus kodulaenuga kinnisvara vahetatakse teise kinnisvara vastu. Tavaliselt kohtame selliseid tehinguid perekeskis või sugulaste vahel. Siin soovitame enne ka notariga konsulteerida, et milline tehing kõikide osapoolte huvide katmiseks teha.
Milline tehing oleks sellistes olukordades kõige mõistlikum vormistada? Tartu notari Tiia Tombergi sõnul tuleb kõik tehingud teha nii, et nad vastaks poolte tegelikule tahtele. Sealhulgas ka pereliikmete vahelised tehingud.
“Kui tehingu eesmärk on anda mingi asi tasuta teisele isikule, on õige vormistada kinkeleping. Kinkimine peab tooma rõõmu nii kinkijale kui ka kingisaajale ja kinkimise eest ei taha kinkija kingisaajalt midagi vastu saada,” ütles ta.
“Kui tehingu eesmärk on anda teisele isikule mingi asi tingimusel, et ta annab mingi talle kuuluva asja vastu, on õige vormistada vahetusleping. Vahetusleping on oma olemuselt nagu kaks müügilepingut,” sõnas Tomberg.
Tombergi sõnul ei mõjuta asja omandi üleandmine panditud asja pandiõigust. “Tavapäraselt soovivad laenuandjad panditud asja omaniku vahetumisest siiski teada. Selle tõttu tuleb panditud vara võõrandamise lepingud laenuandja ehk pandipidajaga eelnevalt kooskõlastada,” lisas ta.
Kokkuvõttes on mõistlik alati pangaga konsulteerida, kui planeeritakse tehinguid, mis puudutavad olemasoleva kodulaenuga seotud kinnisvara. Iga juhtum on omanäoline ning nõuab läbimõeldud otsuseid. Nii tagad, et kodu vahetamine või müümine õnnestub ilma stressi ja ootamatute üllatusteta.
Leiad veel eluaseme ja kinnisvaraga seotud artikleid meie blogist.
