Ekspert selgitab: kuidas müüa kinnisvara, mille eest on veel kodulaen tasumata?
Kodulaen sõlmitakse tavaliselt mitmekümneks aastaks. Seetõttu pole üldse harv, et aja jooksul tekib soov elukohta muuta, vana kodu maha müüa ja uus soetada. Kuidas aga seda teha, kui olemasolev kinnisvara on ostetud kodulaenuga?
Teoorias on lahendus lihtne: müü vana kodu maha, maksa ennetähtaegselt tagasi kodulaen, sõlmi uus kodulaenuleping ja kasuta varast saadud raha uue kodu sissemakseks. Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuhi Anne Pärgma sõnul kõlab selline plaan küll hästi, kuid samas võivad tekkida tehnilised nüansid. Näiteks ei ole alati võimalik ostu- ja müügitehingut ajastada nii, et uus kodu oleks kohe pärast vana müümist sissekolimiseks valmis.
Mida sellisel juhul teha?
Lahendus sõltub soovidest ja maksevõimest. Kui sissetulek lubab, võib uue kinnisvara soetada teise kodulaenuga juba enne praeguse elukoha müümist. Selleks tuleb täita laenutaotlus ning pank hindab inimese maksevõimet, millest peaks piisama nii uue kui ka olemasoleva laenu tasumiseks. Pärast uue kodu ostmist makstakse ajutiselt kaht kodulaenu ning samal ajal tegeldakse vana kodu müümisega.
Taolises olukorras tasub järele mõelda, kui kaua rahakott kahe laenu tasumist lubab, sest eluasemega käivad kaasas ka muud kulud, näiteks kommunaalmaksed. Samuti tasub ette planeerida, kui kaua võiks kinnisvara müümine ligikaudselt aega võtta. Näiteks linnas on tehinguaktiivsus palju suurem kui hajaasutusega piirkondades.
Soovi korral saab pank maksete vähendamiseks pakkuda ka maksepuhkust – koostada maksegraafikud nii, et tasutakse ainult intressi kuni olemasoleva vara müügini. Lisaks saab kasutada olemasolevat vara uue laenu lisatagatisena, kuid sel juhul hakkab rolli mängima see, kui kaua ja mis summas on senist kodulaenu makstud. Kodulaenu tingimuste kohta leiab rohkem infot kodulaenude lehelt.
Kui kahe kodulaenu maksmine käib üle jõu, võib kaaluda vana vara müümist enne uue soetamist. Sellisel juhul tuleks läbi mõelda, kas pärast välja kolimist on võimalik viibida ajutisel pinnal, näiteks üürikorteris. Abiks saavad olla ka sõbrad või sugulased, kellelt tasub uurida, kas neil on lühemaks ajaks elukohta pakkuda.
Ka vahetustehinguid tuleb ette
Kui enamikul juhtudel vormistatakse kinnisvaraga ostu- ja müügitehinguid, siis vahel tuleb ette ka olukordi, kus kodulaenuga kinnisvara vahetatakse teise kinnisvara vastu. Tavaliselt toimuvad sellised tehingud perekeskis või sugulaste vahel. Siin võiks enne notariga konsulteerida, kuidas katta kõikide osapoolte huvid.
Milline tehing oleks sellistes olukordades kõige mõistlikum vormistada? Tartu notari Tiia Tombergi sõnul tuleb kõik tehingud teha nii, et need vastaksid poolte tegelikule tahtele, olgu tehingu osalisteks kasvõi pereliikmed.
„Kui tehingu eesmärk on anda mingi asi tasuta teisele isikule, on õige vormistada kinkeleping. Kinkimine peab tooma rõõmu nii kinkijale kui ka kingisaajale ning kinkimise eest ei taha kinkija kingisaajalt midagi vastu saada,“ ütles ta. „Kui tehingu eesmärk on aga anda teisele isikule mingi asi tingimusel, et ta annab mingi talle kuuluva asja vastu, on õige vormistada vahetusleping. Vahetusleping on olemuselt nagu kaks müügilepingut.”
Tombergi sõnul ei mõjuta asja omandi üleandmine panditud asja pandiõigust. „Tavapäraselt soovivad laenuandjad panditud asja omaniku vahetumisest siiski teada. Selle tõttu tuleb panditud vara võõrandamise lepingud laenuandja ehk pandipidajaga eelnevalt kooskõlastada,“ lisas ta.
Kokkuvõttes on mõistlik alati pangaga konsulteerida, kui planeeritakse tehinguid, mis puudutavad olemasoleva kodulaenuga seotud kinnisvara. Iga juhtum on omanäoline ning nõuab läbimõeldud otsuseid. Nii tagad, et kodu vahetamine või müümine õnnestub ilma stressi ja ootamatute üllatusteta.
Vaata muid eluaseme ja kinnisvaraga seotud artikleid meie blogist.
