Kiire hinnakasv halvendas korterite taskukohasust aasta viimases kvartalis

Eelmine aasta lõppes märkimisväärse aktiivsusega kinnisvaraturul, millele andis hoogu kõrge kindlustunne osta eluaset. Majapidamiste finantsseisu toetasid kiire hoiuste kasv, pensionisambast väljavõetud säästud ning energiakulude kompensatsioon.

Tallinna korterite hinnakasv kiirenes neljandas kvartalis 15 protsendini aastases võrdluses. Pealinna elanike netopalga kasv ulatus samal ajal seitsme protsendini. Eluasemelaenude intressimäärad olid aastatagusega võrreldes madalamad, kuid hinnakasv ületas netopalga kasvu ning korterite taskukohasus aasta lõpus halvenes. Kuna suur osa tehingutest uute korteritega tehakse eelnevate kokkulepete põhjal, mis jõuavad statistikasse hoone valmimisel, ei peegeldu uusarenduste kõrgem hinnakasv statistikas veel täiel määral.

Järelturukorterite hind kiirenes neljandas kvartalis 22 protsendini aastases võrdluses ning esialgsetel andmetel oli hinnakasv jaanuaris 21% ja veebruaris 26% võrreldes sama ajaga aasta tagasi. Ühe ruutmeetri eest tuli pealinna elanikul eelmisel aastal välja käia 1,7-kordne netopalk, aasta varem oli vastav suhe 1,6. 2007. aastal oli see tunduvalt kõrgem – 2,2.

Uusarenduste hinnad jõudsid eelmisel aastal sellise tasemeni, kus need ei olnud Swedbanki taskukohasuse indeksi* arvestuse järgi enam hästi kättesaadavad. See omakorda tähendab, et leibkonnal tuleb uusarenduse puhul leppida väiksema elupinnaga, koguda suuremat omafinantseeringut või valida korter hoopis järelturult.

Uusarenduste pakkumine jätkas langust

Eelmise aasta kokkuvõttes oli tehingute arv pealinnas 20% kõrgem võrreldes aasta varasemaga ning 10% kõrgem kui 2019. aastal. Pakkumine ei ole aga suutnud nii tugeva nõudlusega sammu pidada. Tallinnas ja selle lähiümbruses müügis olevate korterite arv uusarendustes jätkas neljandas kvartalis langust, mis on toimunud juba alates eelmise aasta algusest ning jõudis tasemeni, mida viimati nägime seitse aastat tagasi. Kui 2017.–2019. aastatel oli uusarendustes müügil keskmiselt ligi 3100 korterit, oli eelmisel aastal keskmine 2200 korterit (viimases kvartalis veidi üle 1700 korteri).

Käimasolev sõda Ukrainas süvendab ehitusmaterjalide tarneraskusi ehitusettevõtetele, kes siiani ehitusmaterjale Venemaalt, Valgevenest või Ukrainast tarnisid. See võib lähiajal tuua raskusi uute projektide käivitamisel, mistõttu pakkumine ei pruugi lisanduda varasemalt oodatud mahus ja ajal. Samal ajal pitsitab ehitusettevõtteid tööjõupuudus, mis sel aastal jääb tõenäoliselt püsima. See omakorda hoiab ehitushinda sel aastal kõrgena.

Geopoliitiline ebastabiilsus võib tarbijate kindlustunnet lühiajaliselt halvendada

Tööjõupuudus ja alampalga tõus hoiavad palgakasvu sel aastal kiirena. Vaatamata sellele ületab tarbijahindade inflatsioon sel aastal palgakasvu ning inimeste ostujõud langeb. Samas toetavad majapidamiste finantsseisu pensioni teisest sambast väljavõetud raha, suur hoiuste maht ning energiakulude kompenseerimine. Kuigi majapidamiste kindlustunne võib lähiajal saada löögi, jääb nõudluse ja pakkumise tasakaalustamatus kinnisvaraturul tõenäoliselt veel mõneks ajaks püsima. Koos kõrgemate ehitushindadega veab see korterite hinnakasvu. Swedbanki hinnangul ületab korterite hinnakasv lähiajal palgakasvu, mistõttu taskukohasus jätkab halvenemist. Eluasemelaenude intressimäärad jäävad sel aastal madalaks.

Samas on Venemaa-Ukraina sõja taustal veel vara rääkida, millises suunas mõjud hakkavad kinnisvaraturul domineerima. Kui mõju tarbijate kindlustundele võib jääda lühiajaliseks, võivad korterite taskukohasuse langus ning halvenev majanduskasvu väljavaade hakata nõudlust tagasi hoidma, mis omakorda hinnasurveid kinnisvaraturul leevendab.

Tarbijate kindlustunne võib lühiajaliselt saada löögi ka Lätis ja Leedus

Teistes Balti riikide pealinnades Swedbanki taskukohasuse indeks paranes. Samas ei ole sarnaselt Tallinnale tehingud uute korteritega ning seega kõrgem hinnakasv ka seal statistikasse veel täiel määral jõudnud. Seetõttu hinnanguliselt oli taskukohasuse paranemine Riias pigem tagasihoidlik ning Vilniuses see hoopis langes.

Swedbanki 2021. aasta neljanda kvartali Balti eluaseme taskukohasuse indeks

*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.