Eksperdid annavad aru: 17 põletavat kinnisvaraküsimust
Kinnisvaraturu hetkeseis on küll rahulik, kuid küsimusi palju – kas ja millal hakkavad kinnisvara hinnad langema, millal kukub euribor ja kuidas tulevad inimesed eluasemelaenude maksetega toime. Swedbanki ökonomist Marianna Rõbinskaja, eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma, ehitus- ja kinnisvaraosakonna juhtaja Ero Viik annavad vastused küsimustele, mis jäid 14. detsembril toimunud kinnisvarahommikul ajapuudusel vastamata.
Kuidas saavad inimesed praegusel keerulisel ajal laenumaksetega hakkama? Oodatakse ka töötuse määra kasvu – milliseks prognoosite selle mõju laenumaksetele?
Anne: Swedbanki laenuvõtjad saavad eluasemelaenu maksetega hakkama. Üle 90 päeva võlgnevuses olevate lepingute arv on üliväike, suurusjärgus 0,06%. Kui laenuvõtjatel peaksid raskused tekkima, soovitame kindlasti pangaga ühendust võtta, et leida makseraskusele lahendus.
Kas see, et maakondades võetakse nii vähe eluasemelaene, tuleneb puhtalt nõudlusest või ei taha ka pangad ebalikviidse tagatise tõttu sinna laenu anda?
Anne: Swedbank finantseerib laenusoovijaid üle terve Eesti. Suurim laenuvõtjate osakaal on Harjumaal, kus on ka kõige enam elanikke. Keskustest väljaspool, väiksema likviidsusega piirkonnas kinnisvara finantseerides on oluline omafinantseering, mis võiks olla ~30%. Ükskõik millises piirkonnas kinnisvara ostu finantseerimiseks on alati vajalik regulaarne sissetulek, samuti peab võetav laen olema pikaajaliselt jõukohane.
Üle 40-aastastele on väljastatud vähe laene. Mis vanuses Swedbank veel aktsepteerib laenude tagasimaksmist? Kas pensionist võib ka laene tagasi maksta?
Anne: Laen võiks olla tagasi makstud aktiivse tööelu jooksul, kuna sel ajal on inimeste maksevõime tugevam. Vaadates tagasi koroonaaja statistikale, siis sel ajal 40+ vanuses laenajate osakaal just kasvas. Soetati teine kodu, suvekodu või koduvahetusega suurem kodu.
Sel aastal on olnud Swedbankil kodulaenudele eripakkumine, mis lõpeb 31. detsembril 2023. Kas järgmisel aastal on oodata veel mingisuguseid eripakkumisi?
Anne: Eluasemelaenude energiatõhususe kampaania (kaks aastat intressi 0% + 6 kuu euribor) lõpeb selle aasta lõpus. Seejärel on A-klassi vara soetamisel intress alates 1,69%, millele lisandub 6 kuu euribor.
Kas laenuvõimekus reageerib euribori muutusele kiiresti?
Anne: Euribori tõus mõjutab nii uusi kui ka olemasolevaid laenuvõtjaid. Laenu võtnutel muutub euribor lepingus iga 6 kuu järel ning suurenedes on see järgmise laenukohustuse võtmisel oluline. Kes alles plaanib laenu võtta, siis nende maksevõimet arvestatakse vastavalt Eesti Panga kehtestatud reeglitele. Maksevõimet hinnatakse intressiga 6% või eeldatav lepingujärgne intressimäär + 2% ja siis võrreldakse, kumb on suurem ning arvestatakse suuremaga.
Milline on välismaalaste korteriostude dünaamika ja kui suure osa nad turust moodustavad?
Anne: Eraldi statistikat meil selle kohta ei ole, kuid tunnetuslikult on nende osakaal pigem väike.
Milline on teie hinnang eestlase eelistusele kodu osta või üürida ettevaates?
Marianna: Tõenäoliselt jäävad mõlemad aktuaalseks. Tänapäeva kiire elutempo ja korterite madala taskukohasuse juures on üürimine atraktiivne. Samas on igal ajal peresid, kes soovivad kodu omada ning eelistavad oma kodu seetõttu pigem osta.
Milline on teie arvates kõige murettekitavam stsenaarium elukondlikul kinnisvaraturul ja milline on selle realiseerumise stsenaarium?
Marianna: Murettekitav oleks olukord siis, kui majapidamistel tekiksid raskused laenude teenindamisega. See ei ole tõenäoline stsenaarium. Hetkel saadakse võetud laenukohustustega väga hästi hakkama. Makseraskustes olevate laenude osakaal on väga väike.
Milline on Rootsi elukondliku kinnisvara seis?
Marianna: Rootsi kinnisvaraturul on vaiksem aeg. Nõudlus on väiksem, kuna majapidamised on kinnisvaraturul äraootavad – millal tuleb hinnalangus ja alanevad intressimäärad.
Eluasemete hinnad kolmandas kvartalis stabiliseerusid, kuid on neljandas kvartalis taas veidi langemas. Alates 2022. aasta veebruarist on hinnad keskmiselt langenud umbes 14%. Meie hinnangul oli hiljutine hinna stabiliseerumine ajutine. Jätkuvalt kõrged laenude intressimäärad ja suur müümata kodude pakkumine viitavad sellele, et eluasemete hinnad järgmistel kuudel veidi langevad. Prognoosime, et kokku langevad hinnad 2022. aasta veebruari tipust 2024. aasta esimeseks pooleks ligi 15%.
Inflatsioon on taltumas, euribor langemas, majanduslangus lõppemas. Mille baasil ennustate kevadeks elukondliku kinnisvara hinnalangust?
Marianna: Kiirhinnanguga mõõtis statistikaamet Eesti kolmanda kvartali püsivhindades SKP languseks 2,5%, mis näitas majanduslanguse aeglast taandumist, siis täpsustatud andmetel kukkus see hoopis aastases võrdluses 3,9%. See on oodatust halvem tulemus, millest võiks välja lugeda seda, et majandus paranemise märke lähiajal veel ei näita. Tööstussektoris on olukord keeruline. Kui käesoleva aasta keskel näitas töötleva tööstuse ja kogu tööstussektori tootmismahu vähenemine aeglast taandumist, siis viimastel kuudel on see langus uuesti süvenenud. Töötleva tööstuse langusel on aga tugev mõju kogu majandusele, kuna see on peamine kaupu eksportiv majandusharu.
Majapidamiste kindlustunne on praegu väga nõrk. Ollakse mures nii oma töökoha säilimise pärast kui ka tulevase rahalise olukorra pärast. Reaalpalk on küll hakanud kasvama, kuid ostujõud taastub kõrge inflatsiooni eelse tasemeni alles 2025. aasta algul. Inflatsioon jätkab aeglustumist, kuid järgmise aasta maksutõusud (eriti kahe protsendipunktine käibemaksu kergitamine) pidurdavad seda. Korterite taskukohasus on viimase paari aastaga oluliselt halvenenud. Meie arvestuste järgi ei vasta kodu soetamine uusarenduses enam paljude perede rahalistele võimalustele. Intressimäärad on tipust veidi alla tulnud, kuid on veel endiselt väga kõrgel. Selline keskkond ei soosi kinnisvarainvesteeringuid ning on majapidamisi ostuotsuste tegemisel ettevaatlikumaks muutnud. Hinnakorrektsioon on siiani olnud tagasihoidlik, kuna töötus on mõõdukas, hõive kõrge ja palgakasv tugev. Vaiksem aeg kinnisvaraturul lähiajal tõenäoliselt jätkub ning ei saa välistada, et korterite hinnad lähiajal mõnevõrra langevad, eriti kui töötus tõuseb oodatust rohkem ja majapidamiste kindlustunne jääb madalaks. Samas on vähetõenäoline, et langus jääb kestma kauaks.
Kas üüriarendusest saab arendajale aastal 2024 päästerõngas hakkama saamiseks?
Ero: Eraisikute üürituru kohta ei ole usaldusväärseid numbreid, mis kirjeldaksid turu mahtu ja annaksid hea ülevaate ka üüritavatest korteritest. Seetõttu on keeruline anda hinnangut, kui palju võiks üüriturg mõjutada arendusmahtusid. Seni on välja üürimiseks arendatud korterelamuid väga piiratud mahus ja nende osakaal kogu arendustegevuses on olnud marginaalne. Samas on üüriturg teinud väga lühikese ajaga suure arengu ja Baltikumi kinnisvaraturul on praeguseks juba üsna mitu aktiivset institutsionaalset investorit, kes jätkuvalt soovivad oma portfelle siinses regioonis kasvatada.
Kas ehitusturul on oodata koondamisi?
Ero: Ehitusturu väljavaade on tõesti keeruline. Praegu töötab ehituses umbes 55 000 inimest, mis on ligi 2000 vähem kui aasta tagasi. Ilmselt on praegusega võrreldes järgmisel aastal samal ajal ehituses veelgi vähem töölisi, aga kui palju vähem, on väga keeruline öelda.
Pikaajaline optimaalne tase ongi tundunud olevat 45 000–50 000 inimese juures. Järgmise aasta ehitusmahtudes prognoosime küll teatavat langust, aga kasvanud ehitushinna tõttu jääb järgmise aasta ehitussektori kogu käive selle aastaga võrreldavale tasemele.
Kuidas hakkab kõrgem/madalam energiatähis mõjutama korterite hindu?
Ero: Esmalt mõjutab see kinnisvara likviidsust, sest ostjad muutuvad aina teadlikumaks. Kõrgem energiamärgis tagab ostjate suurema huvi ja madalamad kommunaalkulud on tugev argument just kõrgema energiamärgisega kinnisvara eelistamiseks.
Teisalt on ka ootused pankadele muutuda oma tegevuses võimalikult kiiresti kliimaneutraalseks. Soovime olla vastutustundlikud ja pikaajaliselt jätkusuutlikud. Kuna ligi 40% Euroopas tarbitavast energiast on seotud just hoonetega, on laenu väljastavate pankade selge eelistus energiatõhusad tagatised.’
Kui suure osa korteriturust moodustavad üürikinnisvara otsivad institutsionaalsed investorid?
Ero: Meil pole statistikat, kui suure osa kõikidest tehingutest teevad institutsionaalsed investorid välja üürimise eesmärgil. Ent hinnanguliselt, kui euribor oli veel negatiivne ja tehtava investeeringu tasuvus tänasega võrreldes palju atraktiivsem, võis selliste ostude maht olla umbes 7–8% kõikidest uute korterite tehingutest. Eelmisel ja käesoleval aastal on see osakaal aga väga väike.
Kui suure osa elukondlikust turust moodustab praegu üüriturg?
Ero: Täpne usaldusväärne ülevaade üürituru kohta puudub, kuid valdkonnas tegutsevate inimeste hinnangul võiks Tallinnas olla umbes 25 000 korterit, mis moodustavad siinse üürituru.
Milline on mitte-A-klassi korterite hinnaperspektiiv turul kolme aasta vaates?
Ero: A-energiamärgisega korterite hinnaperspektiiv on parem kui madalama energiamärgisega korteril. Kinnisvaras võib isegi tekkida teatav polariseerumine, kus energiatõhusus saab olema kriteeriumiks.
Kui teil oleks 250 000 eurot vaba raha ja soov investeerida see kinnisvarasse, siis millise korteri ja kus (Tallinn või Tartu) praegu ostaksite ja miks?
Anne: Inimeste riskitaluvus ja eelistused on väga individuaalsed. Kui on soov teha investeering kinnisvarasse, tuleks hinnata kõikvõimalikke riske. Tasub läbi mõelda kõik, alates sellest, milline oleks valitava korteri nõudlus üüriturul, kui suur on hetkel sellise kinnisvara üüripakkumine, kui likviidne investeering on ning lõpetades sellega, kui palju on investoril aega selle investeeringuga tegeleda ning millised ootamatud olukorrad võivad ees oodata. Kui enda aega investeeringu juhtimiseks on pigem vähe, tasub uurida ka võimalusi investeerida kinnisvaraga tegelevatesse fondidesse. Kinnisvarasse investeerimise mõtteid jagab ka meie Rahaasjade teabekeskus, näiteks selles taskusaates
Vaata kinnisvarahommiku ülekannet järele siin
