Ero Viik: kas tegutseda või passida? Kolm olulist nõuannet ärikinnisvara turu tegijatele

Vaatamata tugevale vastutuulele, kasvas Swedbanki kinnisvarasektori laenuportfell 2023. aastal tublisti. Kas taoline hoog ka sel aastal jätkub, on veidi kaheldav, kuid igaühel on valik, kas tegutseda või passida.

Kuidas saavad ärikinnisvara turul aktiivsed ettevõtted olla sammu võrra konkurentidest ees? Seda arutasimegi Colliersi korraldatud aastaseminaril, mille eesmärgiks oli anda ülevaade Baltikumi ärikinnisvaral toimuvast ja selle trendidest ning Põhjamaade ja Baltikumi investeeringute turust. Elava diskussioonpaneeli tulemusena koorusid välja kolm üliolulist märksõna, millest ei peaks mööda vaatama ükski sektoris tegutsev inimene.

Investeeringud

Nagu üks panelistidest, Mainor Ülemiste juht Ursel Velve tabavalt märkis, tuleb meil pidevalt investeerida: „Meil tuleb ärikinnisvara hoida nagu oma kodu. Oma kodus sa ei mõtle, et 20 aastat ma ei tee mitte midagi“.

Praeguses turuolukorras on üürilevõtjatel läbirääkimistel eelis, kuna ärikinnisvaras täheldatakse suurenevat vakantsust. Seetõttu on üha tavalisem, et üürileandjad nõustuvad üüripinda üürilevõtja soovide järgi kohandama või isegi ümber ehitama. Investeeringute mahu üle otsustamisel on lähtepunktiks tavaliselt 250-300 eurot ruutmeetri kohta, nagu mainis Eften Capitali investeeringute juht Tõnu Uustalu. East Capitali investeeringute juhi Martin Otsa sõnul võivad summad ulatuda isegi kuni viiesaja euroni – kõik oleneb kliendiga kokkulepitavatest tingimustest – millises mahus investeering üürihinnas kajastub ja kui pikk on lepinguperiood. Otsa lisas, et vaatavad investeeringu tasuvuse arvutamisel ka tagasimakse perioodi ruutmeetri kohta ja seda, kas antud kliendipõhine lahendus tõstab potentsiaalselt kinnisvara väärtust ka tuleviku perspektiivis.

Kõik panelistid olid aga üksmeelel selles osas, et kinnisvaraomanikuna peame olema valmis investeerima, langetades vajadusel vakantsuse vähendamise nimel ka tootlusootusi.

Julgus katsetada

Pangad on alati valmis laenu andma, kui näevad, et projekt on jätkusuutlik ning suudab laenu teenindada. Julgustan ettevõtjaid suuremalt unistama ja oma mõtetega panga poole pöörduma, sest ainult nii on meil koos võimalik uusi Eesti edulugusid luua.

Velve tõi näiteks juhtumi, kus tootmiskontorist sai edukas tervisemaja ja perearstikeskus. „Jah, see tundus tol hetkel täiesti jabur mõte kõik vastvalminud majas ära lõhkuda ja sinna siis perearstidele sobiv keskkond luua, ent see osutus igati õigeks otsuseks. Pind, kus ettevõtted olid end juba sisse seadnud, organiseeriti ümber ning tänaseks tegutsevad seal linnakus võtmetähtsust omavad tervishoiusektori teenusepakkujad,“ rääkis Velve. Omanikud ja üürilevõtjad töötavad partnerluses, luues keskkondi, mis toetavad ettevõtete kasvu ja arengut, andes samas kinnisvarale lisaväärtust. Velve lisas, et kui klient otsustabki lahkuda, siis tehtud investeering ei lahku ju koos kliendiga vaid jääb kinnisvarasse.

Siinkohal on hea meeles pidada, et äris on riskide võtmine mõnikord vajalik, kuid neid tuleb kaaluda nii, et ühe projekti viibimine ei seaks ohtu terve ettevõtte finantsvõimekust ja jätkusuutlikkust. Selle jälgimist peame panganagi oma kohuseks.

ESG

Keskkonna-, sotsiaal- ja juhtimistavad (ESG) pole enam pelgalt moevool kinnisvaraäris; need on saamas nurgakiviks, millest mitmed äriotsused juhinduvad. Kuigi kinnisvarasektori ESG temaatika on alles paika loksumas, on kindel, et see ei kao kuhugi ja andmed on kõige alus, ka finantseerimisel. See aeg pole enam kaugel, kui panka siseneb professionaalne kinnisvaraarendaja või -haldaja, kes soovib rääkida kinnisvara finantseerimise võimalikkusest, aga kui ta oma CO2 jalajälge ei suuda näidata, siis see on keeruline olukord. Kui aeg kohale jõuab, siis on turul varad, mida pangad on valmis finantseerima ja need, mida ei olda valmis finantseerima, mis omakorda toob kaasa varade väärtuse polariseerumise.

Paraku ei aita ka sertifikaatide ja energiatõhususe märgiste süsteem täna ärikinnisvarale kogu õnne tuua. Viimasel ajal on ilmnenud lõhe teooria ja praktika vahel – hooned, mis paberil paistavad A klassi energiamärgisega, osutuvad reaalsuses sageli näiteks C klassi omadeks. See seab kahtluse alla hindamisprotsesside usaldusväärsuse või osapoolte arusaamise märgistest. Õnneks on näpp sellele probleemile peale pandud ja töö selguse loomiseks käib.

Rohkem kui kunagi varem on sektoril vaja koguda andmeid reaalajas – mitte ainult finantseerimise huvides, vaid ka klientidele suunatud läbipaistvuse ja tõhususe tagamiseks. Uustalu tõi välja, et lisaks andmete kogumisele peab sektor jõudma konkreetsete tegevusteni, et vähendada klientide kommunaalkulusid. Klientide otsused põhinevad sageli just nendel numbritel, mistõttu on oluline, et nad peegeldaksid tõelist energiatõhusust ja keskkonnasõbralikkust.

Selge on, et ESG pole enam lihtsalt suundumus – see on kujunemas finantseerimise ja kinnisvaraturu uueks reaalsuseks.

Kokkuvõtvalt: optimismi ja ettevaatuse vahel

Praegu tegelevad pangad pigem eelmise aasta lõpus algatatud projektidega, kui uute ja värsketega – neid lihtsalt napib. Rääkides turuosalistega, võrdlevad nad olukorda varakevadise ilmaga: pole just halb, aga päikesesära nagu ka veel ei paista. See on hoidnud seni hoogu tagasi. Siiski ei paista ka kusagilt sügistormi pilvi, sest makseraskustes kliente või suuri võlgnevusi kohustuste täitmisel sisuliselt ei esine.

Usun, et Baltikumi kinnisvaraturu suhteline stabiilsus Skandinaavia turu kõikumiste taustal tuleneb meie laenuandjate vastutustundlikust käitumisest – ka headel aegadel nõudsime omafinantseeringut, kinnisvaraobjektide finantseerimisel ka eellepinguid ning see on taganud vajaliku rahavoo.

Kuid on veel üks veealune oht, millest valjul häälel räägitakse pigem vähe. Laenude andmine kinnisvarasektorile on küll soosingus, ent teiste sektorite investeerimisaktiivsuse puudumine võib kiiresti kujuneda veealuseks kariks. Kui ühe finantsasutuse kinnisvara laenuportfelli suurus muutub võrreldes teiste finantseeritavate sektoritega liiga suureks, võib see viia riskide ümberhindamiseni, mis omakorda tihendab finantseeritavate projektide sõela. Pangad, mõistes oma rolli nii majanduslikus kui ka keskkondlikus mõttes, on võtnud eesmärgiks oma jalajälje vähendamise, mis tähendab, et kinnisvara kvaliteet ja ESG näitajad saavad veelgi teravama tähelepanu osaliseks ja muutuvad oluliseks kriteeriumiks sõelast läbipääsemisel.

Nüüd, kui oleme taas sammukese selgusele lähemal, tasub otsida üles oma sahtlisse surutud head ja julged investeerimismõtted ning vaadata üle, sest võib-olla on just nüüd õige aeg need teoks teha.