Koroonaviirus suurendab ebakindlust kinnisvaraturul
Swedbanki arvestuste järgi Tallinna eluaseme taskukohasus eelmisel aastal järk-järgult langes, kuna Tallinna korterite hinnakasv oli pealinlaste netopalga kasvust kiirem. Eelmisel aastal kasvas Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind 7,4%, samal ajal kui pealinlaste netopalk vaid 3,7%.
Taskukohasuse halvenemise taga oli osaliselt 2018. aasta kõrgem võrdlusbaas – siis tegi taskukohasus järsu tõusu tänu tulumaksureformi toel kiiresti kasvanud netopalgale. Samuti mõjutas taskukohasust eelmise aasta viimases kvartalis korterite kiire hinnakasv. Korterite keskmise ruutmeetri hinna ja palga suhe on aga viimasel kuuel aastal püsinud ligikaudu samal tasemel: eelmisel aastal pidi pealinna elanik Tallinna korteri ühe ruutmeetri eest välja käima 1,6-kordse netopalga.
Kvartaalset hinnakõikumist Tallinna korteriturul mõjutab uusarenduste valmimine
Eelmise aasta korterite hinnakasvu kiirenemise taga oli erandlik neljas kvartal, mil keskmine hinnakasv ulatus 11,6%-ni. Hinnakasvu vedasid siis nii uute korterite suurem osakaal tehingutes kui ka uusarenduste valmimine kallimate korterite segmendis. Neljandas kvartalis oli uute ja järelturu korterite hinnavahe ning uute korterite osakaal tehingutes viimase aja üks kõrgemaid – uute korterite hinnad olid järelturu korterite hindadest keskmiselt 30% kallimad ning uute korterite osakaal tehingutes moodustas 32%. Neljanda kvartali tugeva hinnakasvu põhjuseks oli ka madalam võrdlusbaas – 2018. aasta neljandas kvartalis oli hinnakasv vaid 2%, mida mõjutas majapidamiste ajutiselt halvenenud kindlustunne eluaset osta.
Koroonaviirus võib majapidamiste ebakindlust suurendada
Eelmisel aastal valmis Tallinnas 7% vähem kortereid ning ehituslube väljastati 1% vähem kui aasta varem. Uute korterite laojääk on eelmisel aastal veidi allapoole tulnud. Tehingute arv püsis Tallinna korteriturul eelmisel aastal ligikaudu samal tasemel kui kahel eelneval (9700-9800 tehingut). Eluasemelaenude portfell kasvas teist aastat järjest 7%, samas kui elanike hoiused suurenesid 9%. Majapidamiste kindlustunne osta või ehitada eluase on 2017. aasta tipust allapoole tulnud, kuid majapidamiste hinnang oma rahalisele olukorrale on järjest tõusnud. Mõnevõrra madalam pakkumine on olnud heas tasakaalus nõudlusega, kuid sel aastal näeme kinnisvaraturul tõenäoliselt jahenemist.
Koroonaviirusest tingitud hirm ja piirangud võivad suurendada majapidamiste ebakindlust ning palgakasv võib aeglustuda enam kui seda varasemalt ootasime. See võib vähendada nõudlust ning kinnisvarahindade kasvu järsult pidurada või need isegi langusesse viia. Meie hinnangul peaks mõju jääma aga lühiajaliseks. Suuri muutusi esimese kvartali statistikas veel ei kajastu. Esialgsetel andmetel oli selle aasta kahel esimesel kuul Tallinna korterite keskmine hinnakasv 6,7%. Eriolukorra tõttu on kinnisvaratehingute tegemine probleemne. See toob tehingute arvu kiire kukkumise, mis peaks peale eriolukorra lõppemist taastuma.
Korterite taskukohasus paranes nii Riias kui ka Vilniuses
Swedbanki indeksi järgi paranes neljandas kvartalis korterite taskukohasus Riias ja Vilniuses. Vilniuses paranes taskukohasus suuresti tänu kiirele netopanga kasvule, mis oli neljandas kvartalis 15%. Korterite hinnakasv oli neljandas kvartalis kõige kiirem Tallinnas, millele järgnes Vilnius (10%) ning Riia (6%). Pealinnade võrdluses oli neljandas kvartalis eluase jätkuvalt kõige taskukohasem Riias, kus suure osakaalu tehingutes moodustavad Nõukogude-aegsed korterelamud ning uute korterite osakaal on tagasihoidlik.
*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.
