Tallinna eluaseme taskukohasus on sel aastal mõnevõrra halvenenud

Swedbanki arvestuste järgi Tallinna eluaseme taskukohasus selle aasta teises kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga langes. Põhjuseks pealinlaste aeglasem palgakasv võrreldes kinnisvarahindade kasvuga. Kuigi esimesel poolaastal on taskukohasus eelmise aastaga võrreldes veidi halvenenud, on see 2016. ja 2017. aastatega üsna sarnasel tasemel. Tallinna korterite keskmise ruutmeetri hinna ja netopalga suhe püsib juba kuuendat aastat võrdlemisi stabiilsena. Ühe ruutmeetri eest tuleb maksta 1,5-kordne netopalk.

Esimesel poolaastal oli Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hinnakasv 4,8 protsenti. Aeglasem hinnakasv eelmise aasta sama ajaga võrreldes oli ootuspärane. Majapidamiste vähenenud kindlustunne lähiajal eluaset osta või ehitada viitab mõnevõrra madalamale nõudlusele. Hinnakasvu mõjutab ka uute korterite osakaal tehingutes, mis teises kvartalis langes ja moodustas 24% kõikidest tehingutest (27% esimesel poolaastal). Pealinlaste netopalga kasv oli aga 3,9 protsenti, mis on oluliselt aeglasem, kui aasta tagasi, mil netopalk tõusis suuresti tänu tulumaksureformile.

Aktiivsus Tallinna elukondlikul kinnisvaraturul langeb

Tallinna korteriturul jätkus neljandat kvartalit järjest tehinguaktiivsuse langus, mille taga oli osaliselt ka kõrgem võrdlusbaas, kuna eelmise aasta teises kvartalis oli korteritehingute arv 14% kõrgem. Selle aasta esimesel poolaastal oli tehinguaktiivsus korteriturul 6% madalam võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Andmed juuli ja augusti kohta näitavad, et kolmandas kvartalis tehingute arvu kasv tõenäoliselt taastub.

Mõnevõrra madalama tehinguaktiivsuse juures on ka ehitustempo aeglasem

Esimesel poolaastal valmis Tallinnas 9% rohkem kortereid kui aasta varem, korterite ehituslube väljastati aga 11% vähem. Kuna ehituslubade arv on olnud languses viimased poolteist aastat, peaks selle mõju lähiajal avalduma ka kasutuslubade arvus. Veidi madalam pakkumine ei tohiks aga turutasakaalu oluliselt halvemaks muuta, kuna nõudlus on samuti mõnevõrra madalam.

Laenamist soodustavad jätkuvalt madalad intressimäärad ning majapidamiste tugev finantsseis. Meie hinnangul peaks korterite keskmine hinnakasv teisel poolaastal esimese poolaastaga võrreldes püsima samal tasemel või veidi kiirenema. Esialgsetel andmetel oli hinnakasv juulis ja augustis kiirenenud võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Kvartaalse hinnakasvu kõikumist mõjutab lisaks ka uusarenduste valmimine, kuna uute korterite ruutmeetri hind on ligikaudu veerandi võrra kallim järelturu korterite ruutmeetri hinnast.

Balti riikide pealinnadest paranes korterite taskukohasus vaid Vilniuses

Swedbanki indeksi järgi paranes korterite taskukohasus teises kvartalis vaid Vilniuses, kus kiire netopalga kasv ületas korterite hinnakasvu . Eluasemete hinnakasv oli kõige kiirem Riias (9,3%), millele järgnes Tallinn ja Vilnius (1,1%). Pealinnade võrdluses oli eluase jätkuvalt kõige taskukohasem Riias, kus suure osakaalu tehingutes moodustavad Nõukogude-aegsed korterelamud ning uute korterite osakaal tehingutes on tagasihoidlik.

*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.

Swedbanki 2019. aasta teise kvartali Balti eluaseme taskukohasuse indeks