Pealinna korteriturg suudab viiruse teisele lainele paremini vastu seista

Kinnisvaraturu aktiivsus on pandeemia esimesest lainest nüüdseks taastunud. Kuigi tehingute arv jäi kolmanda kvartali kokkuvõttes aastatagusest madalamaks, oli september esimene kuu pandeemia algusest, kui tehingute arv ületas aastataguse taseme. Eesti on viiruse teises laines siiani paistnud silma tunduvalt leebemate piirangutega kui olid kevadel. See on võimaldanud kinnisvaraturul toimida tavapärases rütmis ka oktoobris ja novembris. Majapidamiste kindlustunne osta või ehitada lähiajal eluase on aga neljandas kvartalis taas halvenenud.

Kolmandas kvartalis eluaseme taskukohasus paranes

Swedbanki arvestuste järgi pealinna korterite taskukohasus kolmandas kvartalis paranes võrreldes aastatagusega. Taskukohasuse paranemist toetasid pankade poolt pakutud kodulaenu lepingutasude soodustused. Kuigi korterite keskmine hind kasvas mõnevõrra kiiremas tempos pealinna elanike netopalgast, oli kampaaniate mõju piisavalt tugev, et taskukohasuse paranemisele kaasa aidata. Kolmandas kvartalis aeglustus Tallinna korterite hinnakasv 5,8 protsendini. Samal ajal kiirenes pealinlaste netopalk 5,1 protsendini. Tallinna korterite keskmise ruutmeetri hinna ja netopalga suhe püsib juba seitsmendat aastat stabiilsena, mis näitab seda, et korterite hinnad on kasvanud sarnases tempos palkadega. Ühe ruutmeetri eest tuli kolmandas kvartalis maksta 1,6-kordne netopalk.

Korterituru lähiaja väljavaadet halvendab viiruse laiem levik ja karmimad piirangud

Kolmandas kvartalis valmis Tallinnas 13% rohkem kortereid kui aasta tagasi samal ajal. Ehituslube väljastati aga 12% rohkem kui aasta tagasi. Kokku on selle aasta üheksa kuu jooksul valminud 10% rohkem kortereid ning ehituslube on välja antud 6% rohkem võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Tallinnas ja selle lähiümbruses müügis olevate uute korterite laojääk on kolmandas kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga veidi suurenenud.

Aktiivsus Tallinna korteriturul jäi kolmandas kvartalis 12% aastatagusele alla. Nii uusarenduste kui ka järelturukorteritega toimus kolmandas kvartalis 12% vähem tehinguid. Järelturukorterite nõudlus on juba alates juunist järk-järgult paranenud ning septembris ületas esmakordselt aastatagust taset. Oktoobris ja novembris on nõudluse kasv järelturul aga ootuspäraselt pidurdunud, kuna järelturg reageerib majanduse üldisele olukorrale paindlikumalt. Vaatamata sellele, et kevadine tehinguaktiivsuse langus eluasemeturul oli enneolematult järsk ning üksikute tehingute lõikes võis korteriturul mõningaid allahindlusi kohata, ei ole koroonakriis korterihindadele tervikuna seni olulist mõju avaldanud. Hinnakasvu on toetanud enne koroonapandeemiat sõlmitud lepingud uusarenduste korteritega, mis kolmandas kvartalis olid ligikaudu 30% kallimad järelturu korteritest. Neljanda kvartali kokkuvõttes korterite hinnakasv tõenäoliselt aeglustub.

Viiruse teine laine kogub hoogu. Tööpuudus on viimastel kuudel suurenenud ning majapidamiste kindlustunne on novembris taas halvenenud, mis ohustab korterituru lähiaja väljavaadet. Tehingute arv võib lähikuudel taas langeda, kuid kinnisvaraturg suudab viiruse teisele lainele ja kaasnevatele piirangutele hästi vastu seista, kuna majapidamised on paremini kohanenud elama pandeemiaoludes võrreldes kevadega. Samuti toetavad väljavaadet positiivsed vaktsiiniuudised. Seega, tõenäoliselt me sel korral enam sellist kukkumist nagu kevadel ei näe.

Kinnisvaraturu tavapärane tehingute struktuur taastus kõigis kolmes Balti pealinnas

Sarnaselt Tallinnale suurenes kolmanda kvartali lõpuks tehingute arv järelturukorteritega ka Riias ja Vilniuses, tänu millele tehingute tavapärane struktuur septembris taastus. Karmide piirangute taustal võivad aga majapidamised taas ettevaatlikumaks muutuda. See võib eelkõige Riia ja Vilniuse kinnisvaraturu aktiivsust lähiajal negatiivselt mõjutada. Samas ei tohiks meie hinnangul see hindasid tervikuna oluliselt mõjutada, kuna hinnakasvu toetab osaliselt uusarenduste turg, kus lepingud on juba eelnevalt sõlmitud.

Swedbanki indeksi järgi Riia korterite taskukohasus kolmandas kvartalis paranes. Riia elanike netopalga kasv oli 5,8% samas kui korterite hinnad kasvasid aastases võrdluses vaid 1%. Riia korteritehingutes on ülekaalus vanemad korterid, mis hoiab ka hinnakasvu aeglasemana.

Vilniuses korterite taskukohasuse langes, kuna vaatamata tugevale netopalga kasvule (10,5%) oli korterite hinnakasv (12%) kiirem. Hinnakasvu mõjutas uusarenduste erakordselt tugev hinnakasv (21%), mida toetasid enne pandeemiat sõlmitud lepingud, kuid mis alles arenduse valmimisel tehingute statistikasse jõudsid.

*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.

Swedbanki 2020. aasta kolmanda kvartali Balti eluaseme taskukohasuse indeksiga saad tutvuda klikkides siia.