elamiskulude analüüs

Вторую волну коронавируса столичный рынок квартир выдерживает лучше

Активность на рынке недвижимости сейчас восстановилась после первой волны пандемии. Хотя количество операций в третьем квартале было меньше, чем год назад, сентябрь стал первым месяцем с начала пандемии, когда количество операций превысило уровень годичной давности. При второй волне коронавируса Эстония пока выделялась гораздо более мягкими ограничениями, чем весной, и это позволило рынку недвижимости работать в обычном ритме в октябре и ноябре. Однако чувство уверенности домохозяйств относительно покупки или строительства жилья в ближайшем будущем в четвёртом квартале снова упала.

В третьем квартале доступность жилья повысилась

По расчётам Swedbank, доступность квартир в столице в третьем квартале улучшилась по сравнению с прошлым годом. Улучшению доступности способствовали скидки на плату за договор по жилищному кредиту, которые предлагали банки. Хотя средняя цена на квартиры росла несколько быстрее, чем чистая заработная плата жителей столицы, влияние кампаний было достаточно сильным, чтобы помочь улучшить доступность жилья. В третьем квартале рост цен на квартиры в Таллинне замедлился до 5,8%, а рост чистой заработная плата жителей столицы ускорился до 5,1%. Отношение средней цены квадратного метра квартир в Таллинне к чистой заработной плате остаётся стабильным седьмой год подряд. Это говорит о том, что цены на квартиры росли такими же темпами, как и заработная плата. В третьем квартале плата за квадратный метр составляла 1,6 чистой зарплаты.

Ближайшие перспективы рынка квартир омрачаются более широким распространением вируса и ужесточением ограничений

В третьем квартале в Таллинне было сдано на 13% квартир больше, чем год назад. Однако разрешений на строительство было выдано на 12% больше, чем год назад. В целом за первые девять месяцев этого года было сдано на 10% больше квартир и выдано на 6% больше разрешений на строительство по сравнению с тем же периодом прошлого года. Количество новых квартир на продажу в Таллинне и его окрестностях в третьем квартале несколько увеличилось по сравнению с тем же кварталом прошлого года.

Активность на рынке квартир Таллинна в третьем квартале была на 12% ниже, чем год назад – на 12% меньше сделок было заключено в третьем квартале как с новостройками, так и с квартирами вторичного рынка. Спрос на квартиры вторичного рынка с июня постепенно улучшался и в сентябре впервые превысил уровень годичной давности. Однако в октябре и ноябре рост спроса на вторичном рынке, как и ожидалось, замедлился, поскольку вторичный рынок более гибко реагирует на общую экономическую ситуацию. Несмотря на беспрецедентно резкое снижение транзакционной активности на рынке жилья весной и некоторые скидки на рынке квартир по отдельным сделкам, коронакризис пока не оказал существенного влияния на квартирные цены в целом. Рост цен был поддержан договорами на квартиры в новостройках, заключёнными до пандемии, которые в третьем квартале были примерно на 30% дороже, чем квартиры на вторичном рынке. В целом в четвёртом квартале цены на квартиры, скорее всего, снизятся.

Вторая волна вируса набирает обороты, безработица в последние месяцы выросла, а доверие населения снова ухудшилось в ноябре, что в краткосрочной перспективе представляет опасность для рынка квартир. В ближайшие месяцы количество сделок может снова сократиться. Но по оценкам Swedbank, рынок недвижимости сможет противостоять второй волне вируса и сопутствующим ограничениям, поскольку с одной стороны домохозяйства лучше адаптировались к условиям пандемии, чем это было весной, а с другой – благодаря позитивным новостям о вакцинах. Так что на этот раз мы такого спада, как весной, по всей вероятности, не увидим.

​​Традиционная структура сделок на рынке недвижимости восстановилась во всех трёх балтийских столицах

Как и в Таллинне, к концу третьего квартала количество сделок с квартирами вторичного рынка также увеличилось в Риге и Вильнюсе, благодаря чему в сентябре была восстановлена ​​обычная структура сделок. Однако на фоне жёстких ограничений домохозяйства могут снова стать более осторожными, что в ближайшем будущем может негативно отразиться на активности рынка недвижимости, прежде всего, в Риге и Вильнюсе. В то же время, на наш взгляд, это не должно существенно повлиять на цены в целом, так как рост цен частично поддерживается рынком новостроек, где контракты уже были заключены заранее.

Согласно индексу Swedbank, доступность квартир в Риге в третьем квартале улучшилась. Прирост чистой заработной платы рижан составил 5,8%, а цены на квартиры выросли год к году всего на 1%. В сделках с квартирами в Риге преобладают старые квартиры, что также замедляет рост цен.

Доступность квартир в Вильнюсе снизилась, поскольку, несмотря на сильный рост чистой заработной платы (10,5%), рост цен на квартиры (12%) был более быстрым. На рост цен повлияло исключительно сильное повышение цен на новые проекты (21%), которое было поддержано контрактами, заключёнными до пандемии, но которое отразилось в статистике сделок только после завершения строительства.

*При расчёте индекса доступности жилья в странах Балтии, Swedbank берёт за основу домохозяйство с доходом в 1,5 средней нетто-зарплаты, наметившее покупку квартиры площадью 55 м². Под доступностью подразумевается ситуация, когда возвратные платежи по взятому на 30 лет жилищному кредиту с 15%-ным самофинансированием составляют 30% нетто-зарплаты семьи.

Ознакомиться с индексом доступности жилья в странах Балтии от Swedbank за третий квартал 2020 года можно здесь.